浅谈大城市白领家庭的房产投资及风险(2)

　　三、房产投资的盈利分析

　　房产投资的盈利主要从两种方式体现，一种是通过低买高卖来赚取中间利润，这种方式通常是短期的炒卖操作，另一种是通过出租房产来获取长期回报，这种方式大多数是长线的投资。

　　1、通过出租房产来获取回报的盈利模式

　　如何决定是否要购置一个房产来作出租用途，我们要考察它的租售比。租售比是指每平方米建筑面积的房屋租金和销售价格之比。依据资本资产定价的方法，资产的价值是未来收入流的贴现值，那么房屋的租金就决定了房屋的内在价值。通常来说，租金与房价是同方向变化的，房价上涨，房租上涨，房价下跌，房租也会跟着下跌；租金与房价的变化幅度一般不会相差太远，如果租金与房价的比值越低，那么房屋的市场价值就越偏离它的真实价值。租售比一般是用来衡量一国房地产市场运行是否健康的标准。国际上通用的标准为1：200到1：300，比例越大代表越有投资价值。结合以上提到的主要用作出租的商业房产品种，例如商铺、写字楼、公寓等，白领家庭投资者可以通过有关的数据，例如房产使用年限、税收政策、出租的价钱、总房价来计算一定时期内的租售比。在广州的一些著名商圈，例如天河城、正佳广场、上下九步行街、北京路等，区内的商铺价格虽然都很高，但是相应的租金也是很高的，因为充足的客流是它的保障，所以租售比就高。另外，一些写字楼林立的区域，例如天河区的体育西、体育东路、珠江新城等，都是很多公司首选的租用办公的地方，这些地方处于城市发展的新区域，区域内规划完善、交通方便、环境整洁，所以租售比也是很高的。

　　2、通过低买高卖来赚取中间利润的盈利模式

　　如前文所述，住宅方面的房产投资有普通的住宅小区（包括楼梯楼和电梯楼）、学位房等。在大城市中，由于就业前景好、生活环境较好、交通便利、收入比其他小城市高等各种因素，每年都有大量的外来人口涌入大城市。根据最新的数据显示，广州的常住人口已经达到1200多万，在传统中国人的概念中，个人一定要拥有自己的住房，外来人口加上广州本地的人口产生了巨大的住宅消费需求。对于外来人口来说，他们想要在大城市扎根，即长久地生活、工作、结婚生子，因为买了房，户口就可以迁到城市，就可以得到城市本地人所享有的福利。近年来，无论经济情况如何，我国的楼市总体还是向上发展的，即使有段时期房价有所波动也不能影响这种总趋势。以广州为例，2008年年中，大多数区域的一手房价还是在八九千元，2008年年底美国爆发次贷危机，受此影响，2009年的广州房价有所下降，但随之反弹一直到最近一手房价突破两万元，一些中心城区的房价甚至升了好几倍。另外，随着大批2000年后出生的小孩子的慢慢长大，他们中很多都有入学读书的需求，所以学位房也是很抢手的，根据一些统计数据，广州荔湾西村附近的学位房的价格几年间翻了两倍多，一些传统的教育强区，例如，位于越秀区内的原东山区域，学位房的价格也是一直维持在较高的价格水平。另外，需要说明的是学位房是有限制的，当该房所有者的家庭有一个小孩已经在读的情况下，例如，在读小学2年级，如果所有者把该房出卖，那么新买家的小孩是不能通过该房再取得学位的，要等原来所有者的小孩读完小学6年后，才可以申请使用其学位。所以，在投资该类房产时，投资者要特别注意查清楚目标房产的附属学位是否已经被占用。不过学位房的投资并不一定是要马上使用其学位资源的，投资者可以先买房，等一段时间升值后，再高价卖出，因为对于传统教育强区的教育资源一直都是稀缺的，所以其区域内的学位房都是一直维持在高价水平。除了学位房，普通的住房特别是处于交通便利的中心区的小区住房，都是值得投资者关注的，例如，天河区的体育中心附近的小区住房，无论是否有电梯，其房价都比前几年升了2—3倍，比较热门的是六运小区、华阳街的小区等，这些小区生活配套成熟、交通便利，周边有完善的地铁公交，很受附近写字楼上班族的欢迎，类似的还有石牌岗顶的生活小区，近年来其价格上升好几倍。相比楼梯楼，电梯楼更有额外的升值空间，特别是对于改善型的买家，他们大多是首次置业时买了相对低门槛的楼梯楼，现在他们有了改善住房的需求，所以要换电梯楼，而且该类型买家不在少数，投资者可以特别关注此类型的物业。

　　总的来说，无论是短期的低买高卖还是长期的收租式回报，对于广大的白领家庭都是不错的投资选择。

　　四、房产投资的风险分析

　　人们在投资时经常会听到一句很熟悉的广告语：投资有风险，入市须谨慎。无论做什么投资都会附带一定的风险，对于广大的白领家庭来说，在投资房产时可以预见以下的风险。

　　1、家庭外部风险

　　我们可把家庭外部风险定义为是家庭外部因素引起的，家庭本身不能控制的风险，也可以称为宏观性的风险。这些风险至少包括银行贷款利率变化、与房产交易相关的政策变化（例如，国八条，房产税）、国际经济环境变化（例如，美国经济数据变化对中国经济的影响）。