居民住宅房地产税基评估技术路径研究(2)
时间:2013-11-20 13:38
来源:发表吧
作者:陈汉明
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我国目前采用第一种方法来确定税基评估值，即以交易价格为课税基础。将来应当采用第二种，即采用计算机辅助批量评估技术与地理信息系统，依据房产税基评估的标准程序和规范，确保高质量和高效率，大大提高评估的作业水平，满足房产课税的需求。
（二）我国居民住宅房地产税基评估技术的方法分析
采用成本法思路进行住宅房地产税基评估，需将建筑和土地分别估价。无论是建筑还是土地价值，都可以采用税基批量评估方法。
土地价值拟通过基准地价来获取，建筑物价值通过每年公布的建造成本来调整。我国对城市基准地价有规定，一般要求2—3年调整一次城市基准地价，在地价比较稳定的时期，调整的周期可以适当延长。当然，有些城市可能周期长了点，如北京市，1993年公布了基准地价，2002年调整了北京市的基准地价。周期虽然长了点，但毕竟还是有了城市基准地价。此处节选了2002年调整后的基准地价表有关居住用途的数据，见表1。据京政发〔2002〕32号之《附件五：北京市基准地价级别范围》可以看出三、四、五级范围大致对应北京的三、四、五环。
税基评估的土地价值部分即可依据其基准地价进行调整。如果基准地价调整周期过长，在以基准地价为主要依据的前提下，可以辅助性参考历年土地招拍挂数据，如北京市2011年土地出让情况，见表2。2011年，北京市出让住宅用地35宗，楼面地价为5112元/平方米。
对于建筑物的税基价值而言，首先参考该区域工程造价平均水平。由于每宗房产建筑物税基价值受到其位置（影响不是特别大）、面积、户型、朝向、楼龄、材料、交通便捷程度、周边配套设施、层数、景观、装修、楼房的类型（比如是否独栋等）等众多因素影响，需要将这些因素进行甄别，设定指标，并量化其影响，从而调整得到建筑物税基价值。
有关建筑物价值，这方面的数据比较多，从工程具体情况来看，有工程实际造价数据做支撑，要获得这些详实数据并不难；从宏观数据来看，有统计年鉴，如《中国统计年鉴》（2012）之“房地产开发企业（单位）建设房屋建筑面积和造价”一栏可以看出历年工程造价资料，见表3。其中北京市2011年为2806元/平方米。需要说明的是，通过笔者多年的调查和了解，工程实际造价数据与公布的统计数据有比较大的出入，前者大致是后者的一半多些。
土地的税基价值选择基准地价作为基础价值，建筑物的税基价值选择某年的工程造价作为基础价值，非基准年份还需要调整基准地价和造价信息才能作为基础价值，在此基础上无论土地还是建筑物其税基价值都需要进行调整。由于调整因素众多，开始的时候，可以少选择一些因素，技术成熟了，再慢慢添加，这些都不是技术难题。具体而言，如针对单个建筑物的税基评估，需要的资料包括房屋建筑设计、施工资料、建筑材料，甚至包括诸如人防、避难所占的成本，还包括小区内设施的分摊费用等等。建筑设计风格差异、建筑材料、施工质量、开发商管理水平等因素的不同，房屋造价与市场价格是不同的。由于对被课税对象的房屋采用成本法进行单个评估，作业量巨大，大规模将这一路径运用于税基评估几乎不可能。但是可以用一种替代方法，即根据房屋工程造价的相关资料信息，对房屋建筑进行分门别类，并考虑建筑结构、建筑风格、建筑材料、层高、装修等因素，确定同一地区同类细分房屋的建造成本作为基准数据，单个建筑的税基评估值可通过因素调整对基准数据进行修正而获得。这是一种直接为住宅房地产税基评估测算建筑物的重建成本的方法。
这种路径符合房地产评估的基本原则，有关基准地价和工程造价的资料、数据和信息都比较可靠和权威，又不需要采用房地产市场上的交易实例，不需要公开房屋信息管理系统，不需要对阴阳合同进行甄别。该方法具有很强的可操作性，符合中国大陆当前情况下对房产税基进行评估的需要。
三、结论
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