居民住宅房地产税基评估技术路径研究

　　【摘要】住宅房地产税基评估主要技术路径有市场法和成本法。住宅房地产税基评估方法的选择在很大程度上取决于所能获得数据的质量和可靠性。市场法运用于住宅房地产税基评估需要大量详实、可靠和令人信服的房屋交易信息。文章紧密结合我国的实际情况，指出我国住宅房地产产权信息不公开使得市场法在住宅房地产税基评估应用中会受到限制。在此基础上提出采用成本法，将住宅房地产税基一分为二，分别进行土地和建筑物价值评估，并详细论述了这一评估的技术路径，这一技术路径下的土地价值和建筑物价值评估都有各自充分、详实和可靠的数据来源。

　　【关键词】住宅房地产；税基评估；市场法；成本法；房屋产权信息
　　国际上采用收益法的思路进行住宅房地产税基测算的国家和地区较少，主要采用市场法和成本法进行住宅房地产税基评估。以美国和立陶宛为代表的不少国家都采用市场法进行住宅房地产税基评估。采用市场法进行住宅房地产税基评估的前提是评估机构必须能够获得真实、可靠和令人信服的高质量的交易数据。可以说，房屋产权信息公开度与信息真实度对税基评估影响较大，直接制约了我国居民住宅房地产税基评估的技术路径。
　　一、房屋产权信息公开与信息真实度对税基评估的影响
　　（一）房屋产权信息公开对税基评估的影响
　　在大多数发达国家和地区，政府登记的房屋产权信息都对外公开，市民所拥有的所有房地产任何人都可直接查询获取，而且绝大部分查询都是免费的。以美国为例，美国实行契约登记制度，购房并无类似我们的房产证，美国所有房产信息，包括房屋交易和纳税信息都在市政府有详细的备案，任何人都可以登录政府网站查询包括房屋产权拥有人在内的所有信息，少数没有政府网站的地区，民众可以去政府办公室查询，需要说明的是，不仅是自己的，任何人的房产他人都可以查询到。
　　为什么房屋产权信息还会完全公开，让别人随意查询？主要原因有二：第一，反腐的问题。房地产作为资产价值存在形态，承载了无论是个人还是家庭财产的主要部分，只要公布房地产产权信息，贪污的财产就不易找到像样的载体。第二，采用市场法进行税基评估，公平公开透明地课征房产税。一般的税基评估方法都是计算机辅助批量评估方法，该税基评估方法选用所需要考虑的因素通常有数据质量、数据信息的可靠性、数据收集的难易程度、批量评估技术数据分析系统等。数据信息的可靠性、交易案例和数据真实可靠是税基评估的生命力所在，如果信息不公开透明，一般情况下民众会怀疑其来源的可靠性。税基评估如果采用可比销售法则必须确保交易案例和数据真实可靠，数据真实可靠是批量评估采用可比销售法的关键。如果不公开房屋产权信息，民众就无法验证房屋交易信息的可靠性，一个无法验证可靠性的数据系统是无法取信于民的。换言之，采用市场法的税基批量评估就不会被民众认可。基于以上原因，包括房屋所有权人在内的房产信息必须公开，这是个绕不过去的坎。比中国更加重视保护隐私的美国也只得选择完全公开私人房屋产权等信息。
　　（二）我国房屋产权信息保密和买卖现状对税基评估的影响
　　在我国意欲查询他人房屋产权信息，必须首先申请，再由有关部门领导层层审批，除了在司法支持下的追债，绝大多数情况下，个人是不允许查询他人房产任何信息的。
　　2012年，广州先后发生了“房叔”和“房婶”事件。事件发生后，广州市房地产档案馆为了堵塞管理漏洞，立即对系统及现行查询制度、流程进行分析，从加强人员管理教育、提升技术防控手段方面入手进行整改。2013年2月18日新闻也陆续报道了，福建、江苏等地以“进一步处理好物权公示和隐私保护的关系”为由，强化对房屋信息查询的限制措施。可见，在我国，未来很长一段时间内，公开居民房屋产权信息是不可能的。
　　一旦开征房产税，那就表明大家需要依据所拥有的财产对社会进行纳税，做贡献，如果有人弄虚作假，对于那些如数缴纳房产税的国民而言就不公平，因此，大家会不断向政府发问，民众的知情权为何被剥夺？为什么不公开包括房屋产权人姓名和房屋纳税记录等信息在内的房屋信息管理系统？何时公开房屋信息管理系统？未免陷入此等尴尬境地，因而短期内不会推房地产税。只要卖地的土地出让金还够地方政府开支，住宅房地产税就不会开征。因此，不少专家认为在中国，相当长时间内，不具备课征房产税的现实条件。这一观点值得商榷，但房屋产权信息不公开对住宅房地产税和住宅房地产税基评估影响巨大却毋庸置疑。
　　此外，还有一个房屋交易的阴阳合同行为问题。阴阳合同行为指房屋交易双方为了规避税费，签订两个房屋交易合同，政府登记备案的合同与实际的交易合同有非常大的出入，前者在交易金额上较之后者低了许多。这种违法行为的原动力主要是买方想少交税费，而且为了尽快促成房屋交易，房屋经纪公司对这一行为乐观其成，有的甚至出谋划策。房屋交易阴阳合同导致备案的交易数据严重失真。阴阳合同占所有二手房成交的比例可能达到70%以上，甚至达到90%，果真如此，收集到的这些交易数据有何实际意义？如果使用这些失真数据，只会让评估结果扭曲。在相当长的一段时间内，房屋交易的阴阳合同行为导致的高质量基础数据的缺失将制约我国市场法在住宅房地产税基评估领域有效推行。应当说，房屋交易的阴阳合同行为从根上讲也是由于房屋产权信息不公开造成的。由于房屋管理信息系统不对外公开，阴阳合同行为具有隐蔽性，除了交易双方和房屋经纪公司外，无人知晓。换句话说，社会无法对这一不法行为进行监督，打击阴阳合同行为难度非常大。房屋交易阴阳合同行为严重影响了数据质量，限制了市场法在住宅房地产税基评估当中的运用。
　　二、我国居民住宅房地产税基评估技术的确定
　　通过对房屋产权信息公开与否以及房屋交易阴阳合同行为对住宅房地产税基评估的影响分析，笔者发现，这些因素会严重影响市场法在住宅房地产税基批量评估中的应用。一定意义上讲，是否采用市场法进行住宅房地产税基的计算机辅助批量评估作业取决于是否公开房屋产权信息，因为如果不公开产权信息就无法获得足够令人信服的可比交易案例。但是，房屋产权信息不公开不代表就不能进行住宅房地产税基评估。课征房地产税不取决于是否公开房屋产权信息，主要取决于地方财政收入问题。
　　（一）我国居民住宅房地产税基评估技术的路线选择
　　目前我国不宜采用市场法进行住宅房地产税基评估，但是，完全可以采取其他的评估方法，比如德国采用成本法进行住宅房地产税基就是较好的借鉴。从技术上讲，是否开征住宅房地产税不在于税基评估的技术问题，税基评估技术问题不会成为课征房产税的拦路虎，只要愿意开征，税基评估的技术问题是可以解决的。
　　我国对个人住房开征房产税，其税基确定技术主要有三种：第一种，按照交易价格课税，主要在试行阶段，没有评估经验。第二种，做好了部分税基评估准备工作，拥有相对完善的房屋信息数据，可以开展税基评估，在一些能够负担较大CAMA和地理信息系统（GIS）初期建设成本的大城市，可采用CAMA和GIS进行计算机辅助批量评估作业。只不过，由于无法确保房屋交易等信息的真实性，我国不便于采用可比销售法，可以通过基准地价和工程造价的基础数据来评估其课税价值。第三种，可以学习美国等国家经验，只要能够公开房屋管理信息系统、能够确保房屋交易等信息的真实性，即可采用以交易为目的、价值类型为市场价值、方法为可比销售法的计算机辅助批量评估作业模型。第二种技术有些类似德国住宅房地产税基评估方法，我们可以效仿德国税基评估的方法，一直采用第二种技术。当然在具备条件的情况下，也可以采用第三种技术，但并不是说第二种技术采用一段时间后就必然会发展到采用第三种技术。需要说明的是，尽管在国际上使用比较广泛，价值类型为市场价值、以交易为目的、可比销售法为核心的第三种技术用于住宅房地产税基评估存在争议。