房地产税收结构与房价关系的研究(2)

　　[lnHPt=β0+β1lnSTt+β2lnCITt+β3lnULSTt+β4lnLVATt+β5lnFOTt+εt] （1）

　　四、实证分析

　　（一）单位根检验

　　对各数据进行单位根一阶差分平稳检验，观察变量之间是否具有长期协整关系。结果（略）显示，各变量一阶差分后平稳，他们都服从一阶单整。在1%检验水平下，检验统计量均小于1%临界值，得出变量一阶平稳，则可以对他们进行协整检验。

　　（二）协整检验

　　在通过了面板单位根检验的基础上，为明确各序列之间是否存在长期均衡关系，进行面板协整检验。本文使用的是基于回归残差检验的原假设为不存在协整关系的Pedroni检验和Kao检验，滞后阶数由SIC准则确定。Pedroni协整检验结果表明，在5%的置信水平下，面板检验和组间检验均表明该面板存在协整关系。再从Kao协整检验可看出，ADF统计量在1%的置信水平上显著，拒绝面板不存在协整关系的原假设，表明房价与各税收序列之间存在长期均衡的关系，可以进行参数估计。 

　　（三）弹性参数估计

　　基于房价与各税收之间存在面板协整关系，可以对房价与各税收进行回归分析。因为东中西部各地区内部各省份的经济发展仍然存在一定的不平衡，经济变量在面板内部权重不同，模型估计出来的残差容易产生异方差现象，在估计过程中使用建立在可行广义最小二乘估计法（FGLS）基础上的似不相关法（SUR），并选用固定截距效应来估计各地区税收结构对房价的整体影响（估计结果略）。

　　在东部地区，营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税和土地增值税在1%的置信水平下对房价起正向影响，耕地占用税在10%的置信水平下不显著。而在中部地区，营业税、企业所得税和耕地占用税在1%的置信水平下对房价起正向影响，城镇土地使用税在5%的置信水平下对房价起负向作用，土地增值税在1%的置信水平下对房价起到负向作用，房产税在10%的置信水平下不显著。最后在西部地区，营业税、企业所得税、房产税和城镇土地使用税在1%的置信水平下对房价起正向影响，耕地占用税在5%的置信水平对房价起负向作用，土地增值税在10%的置信水平下不显著。

　　通过实证，各模型的判定系数均接近1，模型拟合优度高；F值的概率值均接近于0，被解释变量与解释变量全体的线性关系显著，豪斯曼检验概率值同样趋近于0，拒绝混合模型和随机截距效应模型，固定截距效应模型有效。

　　（四）房价与房地产税收结构分析

　　1. 营业税。营业税在东中西部均能推动房价上涨，对房价上涨的推动作用从大到小排列依次为中部、西部和东部。营业税虽然是向卖方征收，但这种税收的负担最终将被归集入房价之中，作为一种买房者的成本，提高了买房者支付的价款，造成房价上涨，对房地产价格产生明显的效应。

　　2. 企业所得税。企业所得税在东中西部同样都能推动房价上涨，对房价上涨的推动作用从大到小排列依次为东部、西部和中部。企业所得税推动房价上涨的原因如下：房地产商为获得更多的税后所得，会提高房价，将一部分所得税转嫁给购房者。东部房价最高，房地产企业出售房产所得收入也最大，占的东部地区企业所得税的比重较大，对房价上涨的推动作用最为明显；西部虽然房价最低，但地区工业落后，房地产业仍然是当地经济的重要部分，缴纳的企业所得税依旧是当地企业所得税的主要来源，所以西部地区企业所得税对房价的推动作用仅次于东部；中部地区各行业发展较为均衡，房地产业缴纳的企业所得税所占比重要性弱于东部和西部，所以，中部地区企业所得税的推动作用最弱。

　　3. 城镇土地使用税。城镇土地使用税在东部和西部均对房价上涨有贡献，东部的贡献作用大于西部，但在中部地区则对房价起到抑制作用。城镇土地使用税的主观目的在于应对我国人多地少、土地资源极为紧缺的现状以及近年以来日益攀升的地价水平，调整房地产开发商的生产成本，引导土地使用者合理节约使用土地，抑制建设用地的过度扩张，提高土地资源利用效率，是一种具有土地保有性质的税种，似乎没有抑制房价的意图和作用。但面对房屋的刚性需求，城镇土地使用税可能会让个人承担增加的成本，催高房价，对个人购房者产生影响。在这样的情况下，城镇土地使用征收得税越高，越会增加购房者承担的购房成本，房价因而上涨。由于各地区城镇土地使用税的税制不统一，东部地区城镇土地资源比西部更为紧张，所以该税种在东部地区推高房价的过程中比西部地区更为明显。

　　4. 土地增值税。土地增值税在东部地区对房价起推动作用，在中部地区则能抑制房价，而在西部地区土地增值税对房价没有显著影响。土地增值税能够通过价格影响需求的机制，抑制开发商的囤地行为造成的土地闲置严重和住房供应不足，促使房地产开发商在拿到土地后短期内进行开发，增加房屋供给，促进房价回归正常；同时也能降低炒房者的利润，遏制了房地产市场的投机行为，减少非正常住房需求，有利于挤掉房地产泡沫，使住房价格受正常供求关系的调节，由此抑制住房价的上涨，这一点体现在中部地区。此外，鉴于我国各地区土地增值税税收制度不完善，房地产企业普遍存在欠缴问题，而且欠缴成本低，土地增值税并不能起到抑制房价的作用，反而有可能被转嫁给购房者，推高房价，正如东部地区发生的那样。土地增值税有超额累进税率的设置，房产的增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，这样开发商利润越高，所需缴纳的土地增值税就越多。在这样的税制设置下，西部地区由于房价上涨速度较慢，幅度相对较小，房地产业大部分尚未达到要缴纳土地增值税的门槛，所以土地增值税对西部地区的房价没有显著影响。

　　5. 耕地占用税。耕地占用税在中部和西部地区均对房价有推动作用，且在中部地区的作用大于西部，而耕地占用税在东部地区对房价没有影响。作为国家对占用耕地从事非农业建设所征收的一种税收，这部分税收成本将被转嫁到房价之中，由购房者承担。耕地占用税在不同地区根据耕地资源紧张程度不同而有所区别，东部地区耕地资源比中部地区紧张，所以东部耕地占用税高于中部，而西部耕地占用税最低。在估计模型中耕地占用税对东部地区的房价没有显著影响，其原因一方面可能是东部地区房价基础高，而耕地占用税占房价的比重可以忽略，所以耕地占用税对东部房价没有影响。此外，东部地区耕地偏少，耕地占用也偏少，耕地占用税对房价影响不显著。中西部地区房价较东部而言较低，耕地占用税在房价上涨中能起到显著影响，同时中部地区耕地紧张程度强于西部，耕地占用税也高于西部，中部地区的耕地占用税对房价上涨的推动作用要强于西部。

　　五、均衡分析

　　基于实证分析过程得到了房价与房产税收的弹性关系，下面通过构造长期协整方程和短期动态误差修正模型，来考察房价与房地产税收的长短期均衡关系。在估计过程中使用固定效应动态面板估计量，且长期误差修正系数和短期系数均为常数，不随个体改变，使用的估计方法为最大似然估计法。式（2）、（3）、（4）分别为反映东中西部房地产税与房价的长期均衡关系的协整方程，式（5）、（6）、（7）则分别为反映东中西部房地产税与房价的短期动态调整关系的误差修正模型。