房地产税收结构与房价关系的研究

　　摘 要：近些年，房价问题引起社会普遍关注。本文通过建立面板数据模型，研究了不同地区的房地产税收对房价的影响。研究表明房地产税收对房价有影响，但各个税种在不同地区的影响效果和贡献度不同。因此，差别化房地产税收制度结构是当前房地产市场调控的关键。

　　关键词：房价；房地产；税收；面板数据

　　中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2014）08-0023-05

　　一、引言

　　房价上涨问题始终是近10年来受到广泛关注的问题。尤其是近年来，房屋价格远超居民收入水平，社会各界要求将房价控制在合理范围之内的呼声越来越强。房价的快速攀升已经引起了政府、学界以及普通百姓的高度重视，房价调控何时能真正发挥效力已成为摆在理论界和实务界面前的重要课题。

　　近几年来，政府采取了一系列调控措施来遏制房价过快上涨，促进房价合理回归，其中一项重要的手段就是征收房地产税。房地产税是对房地产相关税种的统称。房地产税收制度是国家政府干预房地产市场、调控房价的重要举措。国外许多国家的税收经验表明，房地产税收对于调控房地产市场有重要影响。然而，税费作为房地产商的成本必然会被打入房价中，从而推高房价，同时政府又以税收作为调节和抑制房价的手段，这看似前后矛盾的逻辑背后究竟蕴藏着怎样的机理？此外，我国不同地区经济发展水平不同，房地产发展的市场化程度参差不齐，市场的特征也各不相同。因此，不同地区税收结构对房价的影响效果也存在显著差异。那么，房地产税在调控房价方面是如何发挥作用的？不同地区间又存在着怎样的差别？本文通过研究房地产税收结构与房价的关系解答上述问题，并提出相关对策建议，以期为房地产税收改革提供参考。

　　二、文献综述

　　关于税收与房价的研究，国内外有着丰富的研究，有着诸多的文献成果可供参考。

　　帕拉齐（Malpezzi，1996）研究了美国大都市区房屋价格与外部性的问题，研究表明房价受到房贷利率、水文环境、建筑成本，耕地价格、税收和其他日常生活成本的影响，并认为较高的耕地价格和税收会导致更高的房价。唐斯等（Downes等，2002）对芝加哥地区学校附近房价的影响因素进行了研究，发现财产税与房价正相关，财产税会有助于房价的上涨。吴（Wu，2012）认为未来一到两年内在上海和重庆再引进一个地方财产税，即正在讨论中的房产税，并认为这种变化对提高自用房投机的成本来说可能是非常重要的。杜雪君、黄忠华和吴次芳（2009）分析发现房地产税对房价影响存在显著的区域差异，且各房地产税种对房价影响不尽相同，但我国房地产税对房价的调控能力不强。董志勇、官皓和明艳（2010）研究了单位房产税收对房价的影响，认为房产税1999—2003年间在东、中、西部影响都不显著，2004—2009年对东部的影响是正向的，对中部和西部的影响不显著。 王霞（2012）研究了我国1988—2011年房地产税和房价相关数据，发现有效运用土地增值税能有效降低房价，同时认为房产税调控效果象征意义要大于实际意义等。朱迎春（2013）对1998—2011年相关时间序列数据的实证研究结果表明，我国房产税、城镇土地使用税以及契税的税收收入均与房价呈负相关关系，耕地占用税和土地增值税与房价呈正相关关系，但这些关系统计学意义上均不显著，我国房地产税收的房价调控效果有限。李永友（2013）研究发现，现有税制基础上增开资本利得税或房产税，可使房价下降，但会恶化福利分配结果。而在增开房产税同时以资本利得税取代交易环节课税，房价虽然会出现一定幅度上涨，但会使租金下降，从而增加低收入住户福利水平。邓菊秋和赵婷（2014）以香港政府2000—2011年房地产税收相关数据，采用时间序列模型方法，实证分析了香港地区4种房地产税种各自对香港私人住宅价格的影响，由上述文献看来，房地产税收能够对房价产生影响，但不同税种产生影响的效果和方向则是根据不同地区的具体情况而定的。

　　三、变量选择及模型设置

　　（一）数据选取与来源

　　本文根据数据的代表性和可获得性，选取我国二十九省（港澳台地区、天津和西藏地区因部分数据缺失而剔除）1999—2012年间的营业税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税总税收收入以及各省的房屋平均销售价格作为研究样本，所有数据来源于国泰安数据库。

　　本文将全国区域划分为东中西部3个区域，其中东部地区包括10个省级行政区，分别是北京、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部地区包括8个省级行政区，分别是黑龙江、吉林、山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括12个省级行政区，分别是四川、重庆、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西、内蒙古。

　　（二）模型设置

　　为检验各税种在不同地区对房价的效应，应选择适当计量模型进行实证检验。为消除各序列可能存在的异方差现象，并估计房价对各税收增长的弹性，对各数据序列取自然对数，得到对数线性模型如式（1）。