银行对房地产贷款持续高位投放的原因和对策(2)

　　2013年，融资体系对间接融资的依赖度升至2007年以来的最高点，达88.38%，而直接融资则降至2005年以来的最低点，仅为5.03%。2013年的信贷融资虽然降至50%以下，但依然达39.16%，高居各类融资比例之首。

　　我国融资体系所具有的这样一种由间接融资主导的特点，在房地产企业融资中的表现即房企银行贷款远高于股票和债券融资据统计，2003—2013年间，房地产股票融资与房地产信贷融资之比多在4%以下，最高的2008年只略超8%。

　　三、银行房地产信贷降温的若干对策

　　多项研究表明，房贷泡沫和房市泡沫高度相关，两者的同步持续走高会促发房地产市场和信贷市场危机，进而引发整个经济和金融体系的动荡。因此需要付之以有效的对策为银行业房地产贷款降温，本文提出三个对策。

　　其一是以促房市稳定带动银行房贷理性回归。房市稳定的主要制度性和政策性措施包括；加快住房立法，从制度层面为房地产市场的稳健均衡发展建构基础条件；尽快退出一系列对房地产市场的行政干预措施，代之以有效的经济和法律手段；促进建立以满足住房基本需求为主的住房供应体系，遏制房地产的过度商品化和投机化。这些措施有望促进房地产市场回归理性，进而有助于商业银行理性配置房贷资金，减少对房地产领域的过多贷款投放。

　　其二是加快我国融资体系多元化改革步伐，并将房地产企业直融化引入制度化轨道。我国融资体系多元化改革的核心即“直融化”。应该看到，十二五规划已经明确提出要在未来几年显著提高直接融资的比重，特别是十八届三中全会以来，股票市场发行与监管制度改革提速，股票市场正在进入一个快速扩容期。由此预期，股票市场的融资比重在未来几年间有望有较大幅度提高。但到目前为止，股票市场的扩容似乎尚未泽及房地产企业。由此，在推进融资体系直融化的同时，应同时对房地产市场融资的政策和监管进行变革，探索并建构房地产资本市场融资的长效机制，促进房企资本市场融资步入制度化轨道。

　　另外，目前我国债券融资的推进还不明显，政策与监管层应同时推出适当政策，促进包括房地产企业债券融资在内的债券融资市场规模的扩大。

　　其三是加大资产证券化推进力度，有效化解银行房地产贷款风险。2005年，中国引进发达国家的资产证券化工具，进行资产证券化试点，但2007年美国的次贷危机引发了全球性经济和金融危机后，对资产证券化的负面作用放大，中国因此停止了资产证券化试点工作。但近年来国内对资产证券化在分散和化解银行中长期贷款资产风险方面的积极作用逐渐形成新的共识，2012年上半年始，政策和监管层面趋于重新肯定资产证券化的风险防控作用，2013年国务院更是以常务会议的形式推进资产证券化试点工作。但从推进的力度看还嫌小，如目前给出的试点额度还太小，只允许优质资产准入因而对基础资产池中资产的信用标准规定的过严，对房地产信贷资产证券化的配给额度也十分有限等。因此有必要采取更为积极的推进措施，更有效地发挥资产证券化的作用。如加大试点额度，特别是加大专门用于房地产信贷资产证券化的额度；再如放松关于基础资产的信用质量约束，将资产的信用级别从优质级放宽到投资级等。

　　（高广春，1965年生，中国社科院财经战略研究院，经济学博士。中国城市与竞争力研究中心副研究员，银行家研究中心研究员。研究方向：房地产金融、商业银行竞争力、小微金融）