银行对房地产贷款持续高位投放的原因和对策

　　自2003年中国房地产加速步入商业化进程以来，银行业对房地产领域持续保持着高位投放的态势，即使在近几年国家高层对房地产领域连续实施紧缩政策的背景下，银行业对房地产的热度依然是不降反增，特别是2013年各月，银行对房地产贷款同比增速、房地产贷款规模对各项贷款的比例都保持在在30%以上。显然，这样的走势正在助推房贷泡沫和房价泡沫的同步积累，孕育房地产市场风险和银行信贷风险的隐患，那么银行业为何对房地产持续高调投放，有那些办法可以为房地产信贷减速？这正是本文聚焦的主题所在。

　　一、银行对房地产持续高位投放的具体表现

　　图1表明，自2011年初以来房地产贷款的同比增速基本上呈现加速增长的走势，而这三年正是国家决策层对房地产业和房地产信贷实施偏紧的调控政策。这样的政策始自2009年底针对2008年底救市以来房地产市场疯涨的形势所推出的所谓“一次调控新政”，2010年9月29日又推出更为严厉的所谓“二次调控新政”。2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》又进一步升级紧缩性调控政策。这些不断加码的房地产紧缩政策在2011年和2012年稳定延续，2013年初又出台新的加吗措施即所谓“新国五条”。但持续的房地产和房地产信贷紧缩政策并没有产生为房地产信贷降温的效果。相反的，房地产信贷的增速持续走高。

　　更为特别的是，2013年初国务院推出新国五条以后，房地产信贷增速进一步加大，全年各月平均增速超过37%，2011—2013年各月均增速是15.99，前者是后者2.47倍。

　　房地产贷款的持续高位增长还可以通过另一个指标进行观察和说明，这个指标即是银行房地产贷款在银行各项贷款中的占比。图2表明，自2011年以来，银行房地产贷款在银行各项贷款中的比例在绝大多数月份保持在30%以上，2011年2月达到峰值40.9%。2013年2月也高达39.44%。2011—2013年间的均值高达31.79%。

　　2013年初国务院推出新国五条后，银行房地产贷款占银行各项贷款的比例同样表现出加速增长的走势，同前三年的均值相比，2013年全年各月均值达35.22%，上移近4个百分点。

　　二、银行业房贷持续高位的原因分析

　　在持续的房地产紧缩政策背景下，银行房地产信贷仍然延续持续上扬的走势，一方面反映调控政策的失效，另一方面也反映还有更深层的一些原因成为房地产信贷上涨的重要推手。本文分析其中的两个原因。

　　其一是房市基本面持续向好，对信贷资金形成持续吸引力。多数研究认为，房价和房贷是相互促进的。2003年以来，尽管政策层面一直试图控制房价的过快上涨，但我国房地产价格依然在绝大多数年份保持升势，个别年份的涨幅甚至超过20%（如表2所示）。北京、上海、杭州等部分一、二线城市的房价涨幅远高于表2所示的水平。

　　面对房价的如此走势，以追求利润最大化的商业银行自然会对房地产市场形成稳定的向好预期。持续高调向房地产领域放贷款就成为各商业银行的理性选择。2013年，在国家新型城镇化战略的乐观预期下，商业银行对房地产市场的房贷偏好明显走强，房贷规模相对于2012年明显增加。房地产贷款同比增速在2012年多数月份低于12%，2013年则是多数月份超过30%；房地产贷款各月增速均值在2012年仅为10.82%，2013年的这个数字则超过37%（如图3所示）。

　　其二是我国的融资体系具有明显的间接融资主导特点，房地产融资难以例外。与多数发达国家直接融资主导的融资体系不同，我国的融资体系具有明显的间接融资主导的特点，其中信贷融资在间接融资结构中又占据主导地位。据中国人民银行网站披露的相关信息统计，在社会融资结构中，各类贷款（包括商业银行贷款、委托贷款、信托贷款、外币贷款、未贴现银行承兑汇票）在2003—2012年间的多数年份里超过85%，其中商业银行贷款占比在多数年份超过60%。而此间的9年中债券和股票融资占比低于13%，其中股票融资占比在多数年份低于4%。