单位集资房购房者的权益保障(3)

　　（二）单位集资房的购房“指标”不能随意买卖

　　买卖双方在取得房屋产权前所签的虽是《房屋转让协议》，但买卖的却是集资房“指标”，当然这并不是买卖双方在签订《房屋转让协议》时的初衷，买受人希望购买的是将来竣工验收的集资房，但因为在订立协议时集资房仍在建甚至有可能还停留于图纸上，转让方尚未实际取得房屋所有权，所以该协议转让的标的实质上是单位集资建房的资格权利或为单位集资房的请求权，是一种债权。同时因为单位建造集资房的目的在于解决本单位职工的住房问题，致使这种带有身份关系依附性的资格是无法通过合同来随意转让的。因此，若双方发生纠纷诉至法院，该纠纷就不是房屋所有权转让纠纷，而是集资建房资格转让协议纠纷。协议有可能会被以违反《合同法》第九十七条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，而判定无效。这对单位集资房的实际购房人是非常不利的，所以，应当严格限制单位集资房购房“指标”的买卖。与此同时，作为购房者有必要随时关注关于单位集资房政策的变化。

　　（三）尽快制定相关法律、法规对单位集资建房予以规制

　　由于我国目前关于单位集资建房无相应的法律、法规予以规制，经常出现尴尬的局面。一方面符合条件的困难企业，即使按照现在的优惠政策集资建房，从运作到完工都面临着程序、资金、信贷等诸多困难。另一方面，“权力通吃”在当今社会生活中表现得尤为突出，如一部分党政机关和事业单位，利用自己的影响或“实力”，违反规定，争取到“集资合作建房”的政策，结果导致困难职工虽享有集资建房方面的优惠政策，却仍然建不起房，而那些已经享受过房改购房，甚至有几套房的人员却把到手的“集资房”转卖牟利，影响了房地产市场的健康发展。因而，立法机关应尽快制定相关法律、法规，对单位集资建房予以规范和调整，对于不符合条件集资建房的单位给与法律上的制裁，让困难企业的无房职工或房屋面积不达标的职工安居乐业，使房地产市场公平有序健康地向前发展。

　　五、结语

　　综上所述，笔者认为，单位集资房是一定历史时期和阶段的产物，在特殊的历史条件下发挥了它巨大的作用，但是因其权属界定及其他相关问题导致单位集资房购房者在占有、使用、收益、处分房屋的过程中产生了大量纠纷，致使购房者权益无法得到保障。因此，必须首先明晰单位集资房的权属，其次制定相关法律、法规对单位集资建房予以规制，同时加强有关部门对于单位集资建房的管理，才能解决单位集资房的相关纠纷，使单位集资房购房的权益得到有效的保障，进而实现“居者有其屋”的社会理想。

　　[注释]

　　①谭启平，赵勇山.房地产法精要与依据指引[M].北京：北京大学出版社，2011。

　　②罗红.单位集资建房政策的执行走样原因分析及其对策研究[J].法制与社会，2008，（03）。

　　③裘小薇.集资房买卖法律纠纷与风险防范[J].广西政法管理干部学院学报，2010，（01）。

　　[参考文献]

　　[1]王利明.物权法研究[M].北京.中国人民大学出版社，2007.

　　[2]程信和，刘国臻.房地产法学[M].北京.北京大学出版社，2001

　　[3]谭启平，赵勇山.房地产法精要与依据指引[M].北京.北京大学出版社，2011.

　　[4]裘小薇.集资房买卖法律纠纷与风险防范[J].广西政法管理干部学院学报，2010，（01）.

　　[5]罗红.单位集资建房政策的执行走样原因分析及其对策研究[J].法制与社会，2008，（03）.

　　[6]姜海霞.集资房转让协议效力探究[J].新乡学院学报（社会科学版），2009，（12）.

　　[作者简介]张天琪，女，陕西蓝田人，西北师范大学法学院研究生，研究方向：宪法学与行政法学。