单位集资房购房者的权益保障

　　[摘要]单位集资房由于其特殊性，在购房及交易过程中不适用商品房买卖纠纷的司法解释，亦因权属不明问题而引发大量法律纠纷。目前我国相关法律法规的内容更多的是对商品房购买者权益的保障，然而单位集资房购房者的权益保障问题仍处于较为模糊的地带。文章通过分析单位集资房的权属问题，探讨单位集资房购房者究竟拥有哪些权益，并在此基础上进一步研究单位集资房购房者关于集资房的各项法权益应当如何保障，从而切实有效地维护公民的合法财产权益。

　　[关键词]单位集资房；权属；纠纷；权益保障

　　近年来，我国房地产市场呈现出迅速繁荣发展的趋势，商品房的价格持续攀升，居高不下。介于此，单位集资建房的政策对改善部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用，但是由于单位集资房权属不明而产生的法律纠纷也日益增多。2007年我国颁布并实施了《中华人民共和国物权法》，进一步确保了公民的不动产合法权益。

　　一、单位集资房的权属

　　（一）兴建单位集资房的主要土地来源

　　国有土地使用权的设立包括出让和划拨两种方式。单位集资房的兴建，在建设用地的取得上，采取划拨方式，建房用地主要为单位申请的划拨土地中的自用存量用地。

　　通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有明确的使用期限，无须支付土地使用权出让金，同时，除符合法律规定外，也不得转让、出租和抵押。①

　　（二）单位集资房的房屋所有权归属

　　单位集资房是在特定的历史下产生的特定的产权形式，我国传统的民法理论并没有包含这种形式。由于单位集资房的特殊性，集资职工究竟对集资房享有什么样的权利？笔者认为，参与集资建房的职工，对集资所建房屋，享有部分产权或有限产权。所谓部分产权或有限产权是与所有权相对而言的，它是指参与集资建房的职工对所建房屋享有占有、使用、有限的收益和处分权。有限的收益和处分权主要表现为对集资房屋除享有占有、使用权外，还可以继承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，该职工所在单位享有有限承租或购买权，出租和出售所得的收益，由单位和集资职工按出资比例进行分配。

　　职工以市场价购买的单位集资房，产权完全归个人所有。这与一般的商品房买卖类似，职工付足了价款取得住房的完全产权。对这类住房可以依法进入市场流通，在按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以成本价购买的住房，职工一方面支付了成本价格，另一方面又享受了一定的优惠，因此产权归个人所有，但受到一定的限制。这类住房一般在住用5年后可以依法进入市场。职工出售房屋所得，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以标准价购买的住房，只能享受部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。产权比例按照售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

　　二、单位集资房在建设和交易过程中产生的纠纷类型

　　（一）单位与单位之间的纠纷

　　单位集资建房本是为困难单位的困难职工解决住房问题的。但是在实际操作过程中，如果仔细审视单位自建房的主体，就会发现能够轻松自建房的“单位”，基本上是清一色的垄断企业或国有企业，而“其他单位”虽然有优惠政策，却面临着程序、资金、信贷等诸多困难。有的单位也通过“定向开发”、“委托代建”、“团购”等形式，变相搞集资建房。②这些不良行为导致了单位与单位之间公平竞争机会的沦丧，不仅引发单位与单位之间的纠纷，更甚至成了滋生腐败的温床。

　　（二）单位与职工之间的纠纷

　　在实践过程中，常存在有的单位集资房行为不规范，大多未经过政府房改办批准，即将职工集资款自行购地建房的现象，然而实质上却是变相进行房地产开发经营。其所购的土地因未取得使用权就用于建房，致使土地权属有争议，建房用地不能落实，从而引起纠纷；有的单位购买集资建房的土地远离市区，不具备开发建设条件，集资款已用于购地，土地却不能规划分割给集资人进行开发建设，集资人由于交了款长期得不到土地及房屋，纷纷要求退地还款而发生纠纷；有的集资单位将集资款挪作他用导致中途停工，建房逾期太长，集资人起诉要求还款。这些都使得参与单位集资建房职工的权益无法得到切实有效的保障，从而纠纷不断。

　　（三）职工与职工之间的纠纷

　　按照国家的政策原意，单位集资房属于经济适用房范畴，应该是面向中低收入的职工，建筑标准较低，但是单位集资房的建筑标准往往很高，有的甚至可以和高档商品房相媲美。而且单位集资房往往根据职务级别等来进行分配，职务高者可以享受建更大房子的特权，这样一来，集资房也成为了领导者为个人谋利的工具。能争取到集资建房政策的单位，房子还没有开建，只要把房号一转手，就可获利几万元，然而真正需要住房的困难职工家庭的住房问题得不到解决。