基于防控债务危机的重庆公租房供应可持续发展研究(3)

　　（2）房地产开发企业BT或BOT参与公租房建设：企业受政府委托参与公共租赁住房建设或运营管理，并获得合理的利润。房地产开发企业参与公租房建设可以采取两种方式：一是采取BT模式或BOT，由企业垫付项目建设资金进行项目建设，项目建成后交付给政府或经营约定协议年限后交付给政府，政府在竣工后规定年限内偿还房地产开发企业建设资金和利息、利润；二是采取代建模式，政府划拨土地，企业垫付项目建设资金进行项目建设，由政府对企业建设和运营公共租赁住房的贷款进行贴息，减免一定的税费并在行政审批上给予相应的优惠政策，在剔除各种成本的基础上企业与政府约定一个较低的投资回报率，由政府进行回购。

　　（3）增加吸引社会机构参与建设公租房的手段：首先，政府可以通过公租房配建商业价值高的物业来增加对社会机构建设公租房的吸引力。目前重庆市政府委托重庆城投集团和重庆地产集团两家国企作为建设主体，并给予相应的优惠政策，其中之一就是配建一定比例的商业物业。目前重庆公租房是按10%的比例配建商业配套的，该商业物业出售收入是用来归还贷款相应本金的。在此基础上，政府可以沿着这个方案继续拓展思路，若将公租房配建商业配套的比例提高到一个合适的比例，则既可满足政府公租房建设任务要求，又能吸引更多的社会机构参与公租房建设。其次，政府可以采取公租房建设的相关税费优惠政策，减少参与公租房建设机构的相关税费，同时对公租房出租的折旧率也可以适当提高，这样通过一定的税收优惠杠杆可以在一定程度上吸引社会机构参与进来，达到鼓励其他机构为公租房建设出力的目的。

　　4.加强监管，实现公租房资源利用最大化

　　（1）尽量降低公租房出售比例，尽快出台公租房售后监管措施：目前，由于重庆前期公租房投入巨大使得政府推行公租房出售政策势在必行，为最大限度降低公租房房源变相流失，政府应尽量降低公租房出售比例；同时，首批租户租住即将满5年（2016年），政府应着手研讨如何解决公租房出售后其保障房功能缺失的问题，并提出更为具体的公租房售后监管细则，实现既能通过出售缓解政府资金压力，同时又让出售后的房屋继续发挥保障房作用的双赢局面。

　　（2）公租房管理局应强化对公租房资源的管理和调配能力：及时根据公租房入住规模调整各个区县分支机构的人员配置；进一步完善房管、公安、民政、社保、工商数据共享的管理信息示警模块建设工作；在条件允许的情况下可以尝试与银行共建公租房租户消费示警系统，按年度或半年评估租户的消费水准，超出正常水准的可以进行下一步的家庭收入状况督查，及时剔除不合格的租户；充分发挥公租房社区居委会等机构的作用，通过其对所辖租户的反馈情况，对疑似不符合条件的租户进行相应的排查；建立监管投诉信箱和奖励基金，鼓励租户投诉区内不符合条件的租户，经核实后按规定进行奖励。

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