改制企业租用公有资产中存在的问题及对策(3)

时间:2014-03-29 10:19 来源:发表吧作者:朱海鹰等点击: 次

　　三是土地受托经营企业要通过公开处置房产或地产，力促房地合一。对房地分离拥有产权的，地方政府应鼓励改制企业允许参照初期的改制优惠政策购买公有地产，对承受能力受限企业可将拟转让土地资产评估后转成价值形态，再以原土地使用权抵押作为欠款让改制企业分期购买。对改制企业仍不愿购买的土地，可由公有资产受托经营企业视承受能力沿用原评估方法按再评估后的价格赎回原出售的房产，待两权合一后仍将房地产出租给改制企业使用。

　　四是房地产评估机构要面对存在的问题完善评估办法。虽然目前对房地合一评估已有共识，但在上世纪九十年代对“地跟房走”，还是“房跟地走”并不是十分关注的问题。表现在银行抵押贷款时除必须提供房产证外，并不强调“房地两证齐全”；在会计核算上将房产列为“固定资产”，将土地使用权列为“无形资产”；在初期改制评估时，房地产价格基本上是按“房产建造成本+土地使用权价格（无形资产）=房地产评估价格”原理认定的，将房产的商誉价值并入土地使用权（无形资产）考虑。依照上述理论推理房地产涨价主要是土地使用权的升值，因为房地产建造成本涨幅不是很大。理论上的纠结必然造成实务中的纠缠。当前中介机构对两权分离的房产评估时，土地使用权的价格认定往往是参照土地竞拍价案例，这就分离出一块房产的商誉价值。商誉的形成有企业经营的原因，有商圈周边等地段原因，但政府规划及城市配套建设到位更是主要原因。建议房地产评估机构在土地拍租底价、拆迁收购价评估时应充分考虑原评估方法的不足，考虑土地的升值因素，而不是只参考土地拍卖价格，将商誉归并到房产价格中，让房产拥有者单方受益。

　　总之，改制中剥离土地、房产、设备等实物资产是基于鼓励改制、保持稳定、促进发展而采取的因地制宜、因企制宜的特定做法，实践已经证明，改制明晰了企业产权，推动了现代企业制度的加快落实，对改制企业租用公有资产中存在的问题必须尊重历史，分析新形势下出现新问题的原因，积极探讨更完善的办法，这样才能真正确保公有资产安全、保值增值，维护公有资产处置中的公平正义。

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