改制企业租用公有资产中存在的问题及对策(2)

　　主要是房地分离后造成的资产保护责任很难厘清。如改制企业要扩大生产经营规模，经过有权部门批准后在租用的土地上建造房产，受托经营的公有企业如何体现拥有者的权利，如何同步提高收益；土地租给改制企业，表明使用权已交给使用者，虽然产权证上数量不会减少，但使用者乱搭乱建、开河筑路现象很难控制，一旦使用不当产生问题责任如何认定。特别是个别改制企业按比例拥有部分土地使用权，谁是土地使用权的主人，虽然法律上可定性为共有土地，但往往拥有房产的人处在相对有利的地位。城市拆迁往往只补房产，不补或少补公有土地价值，即使补偿土地价值，往往也只是纯土地的收购价格，房地产的商誉价值（即房地产交易价格-房产建造成本-土地使用权价格的余额）土地拥有者不能共享。

　　三、改制企业租用公有资产存在问题的对策

　　针对上述存在问题，笔者认为要着眼改制成功的主流，承认改革的历史和新形势下对新问题的预估不足，在确保企业稳定的基础上统筹完善措施。

　　（一）政府部门可适时出台房地产出租指导价

　　改制已有十多年历史，十多年来房地产价格发生了翻天覆地的变化，虽其中不免有人为炒作等因素的干扰，但笔者始终认为今天的房地产价格提高是对过去不合理房地产价格的矫正，只不过是某些地区、个别时段有矫枉过正之嫌。作为地方政府的职能管理部门理应顺应历史，面对现实，在设计房价调控措施时，也应将公布本地区房地产出租指导价作为“组合拳”措施之一。房地产出租指导价的公布不仅可以引导房地产的出租行为，间接稳定房地产价格，同时作为权威部门制定的指导价，更具有公信力，也容易被改制企业接受。如条件不成熟，当前也可公布一个政府收购土地的基准价作为应急方案出台，让公有资产管理企业协商时有据可依。

　　（二）通过拍租、协商办法来提高房地产出租价格

　　一是对商业用房中的独立门面，可以分割的独立用房，条件允许拍租的房地产，不应再拘泥是否是改制企业承租，可一律采用公开拍租，原承租企业优先承租的办法，这样不仅可以让租金价格更加市场化，同时对暂不能公开拍租的房地产出租也有指导意义。二是对不宜公开拍租的房地产，可参照民间出租房地产的办法，租金每年调整一次，通过“积跬步至千里”的累积办法逐步将租金提高到合理的价位。

　　（三）适时公开处置一批剥离房地产

　　对房地合一产权清晰、出租价格又偏低的房地产可公开挂牌转让。对其他租金较低及象征性收取租金的剥离资产可按原改制移交清册作一次彻底清理，打包卖给改制企业或公开出售，以对剥离资产作一个了断。

　　（四）探讨房地分离资产的管理办法

　　改制中房地分离是由历史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分离评估及会计分开核算为具体实施创造了条件。政府职能管理部门、受托管理企业、中介机构有义务共同努力来探讨房地分离的后续处理办法。

　　一是土地管理部门应加强土地出租价格的审核。土地管理部门是土地管理的综合职能部门，在办理土地使用权抵押贷款时，对出租的公有土地使用权零抵押或部分抵押时应加强对出租土地的价格审核，督促公有土地出租价格不应低于政府指导价，引导土地资产受托经营企业树立成本效益观念，合理使用公有土地，确保公有土地的安全完整。

　　二是房管部门在办理房地分离房产租赁登记备案时要增加提供土地权属证明或土地使用权租赁合同的要求，以强化政府对公有土地使用权的监管。