“美国模式”公共住房制度及其对我国的启示(3)

　　另外，出于有效控制成本开支和提高社会参与程度的现实考虑，“联邦住房与城市发展部”及其下设的地方办事机构与地方住房局，一方面，积极鼓励和吸引私人机构不断介入美国公共住房领域，致力于与它们建立各个层面的战略性合作关系，尤其是在公共住房的日常管理、修缮养护、配套服务和金融支持等方面；另一方面，多措并举、多管齐下，寻求更多的公共住房入住者自觉加入“居民管理社团”等社区性组织，从而形成与入住者携手共同管理公共住房及其相关设施的良性格局，这一政策早在80年代末期就已经获得《住房与社区发展法案》的立法支持和财政保障并且成效显著。
　　三、“美国模式”公共住房制度带来的启示
　　从“美国模式”公共住房建设及其政策体系的发展历程来看，注重联邦政府主导、突出地方政府实践的由上及下、合理分工、科学分权的建设管理思路始终贯穿其中。由于美国政府的积极介入和直接干预尤其是对法律法规、政策优惠、金融工具、市场手段等多种方式的重视和统筹运用，使美国既保持了公共住房的存量扩大、增量不减的良好势头，较好地维护着社会稳定和均衡分配的局面，又使得各级政府部门、各类市场主体、各大社会阶层被充分地调动和整合起来，从而使“美国模式”公共住房制度获得了长期的政策效果和巨大的滚动收益。尽管如此，长期困扰美国各大城市的“内城衰败”状况和贫民窟扩大问题依然没有得到彻底根治，围绕公共住房建设及分配方面的各种利益纠结使得相关的利益主体和管理部门面临着越来越大的道德风险，由于急功近利的心态、监管机制的缺失等一再引发的“市场失灵”现象甚至形成波及全球的金融危机，这些对建立和健全中国特色公共住房制度体系无疑有着诸多的借鉴和启示意义。
　　具体而言，一是公共住房建设涉及到各方面利益，必须充分调动各级政府部门、各类市场主体、各大社会阶层的积极性和关注力，统筹运用法律手段、市场手段和行政手段，尤其是不能排斥社会资本和民间力量的介入；二是公共住房分配必须始终以公平正义为标尺，其制度设计和制度安排要覆盖公共住房分配的整个流程及所有环节，尤其是对租住对象标准、入住迁出条件、租金征纳使用等严格把好关；三是美国由最初的以公共住房为核心推动相关社区建设到分散混建公共住房与商品住房的政策转变，既是扼制城市贫民窟扩大趋势的现实需要，又体现了提高社区品质、倡导社会和谐的主旨思路，避免公共住房社区沦为新的贫民窟，这其中注重公共住房建设与公共服务设施建设相配套、相对接的政策理念尤其值得学习；四是公共住房建设是一项复杂的系统工程，离不开政府部门的长远规划和科学布局，更少不了强大的公共财政资源作为后盾，要尽可能地提高公共住房的设计标准、工程质量和配套服务设施层次，从而避免因设计和建设标准过低而导致的工程质量、重复建设、分配不均衡等问题；五是政府部门作为公共住房的开发者、所有者、责任者和管理者，必须在努力解决低收入和极低收入群体正当住房需求的同时，始终关切大多数群众对居住环境的合理诉求和社会和谐的不懈追求，二者不能偏废任何一方而且必须始终保持协调性；六是出台相关的法律法规作为政策依据，成立专门的管理机构作为机制保障，形成以政府部门为主体实施规划和管理、以市场力量为核心进行开发和建设、以社会团体为辅助积极参与和介入的新型模式；六是加快建立专门的税费减免优惠机制、运营差额补助机制、住房租金补贴机制等，同时推出中国特色的公共住房税收信贷计划及税收信用计划。
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