北京房价对居民消费双向挤出效应分析(2)

　　1、T-1时期的挤出效应的作用机理来源于消费的理性预期。理性的消费者对于自己的住房支出将会依据以往的房地产市场房价做出相应的预测，理性的消费者将在购房支出的前几年进行储蓄，除去为购房的储蓄剩下的部分中预防性储蓄占据大部分，预防性储蓄根据其特点并不能直接形成消费，这种储蓄不仅是为完成跨时期消费而储蓄，更是为以后各时期临时性支出和意外支出而做的准备。在居民可支配收入一定的情况下增加储蓄意味着消费者要减少消费，这样较高的房价通过提前储蓄的形式对消费者的消费水平形成了前向挤出效应。
　　2、T+1时期的挤出效应作用机理源于流动性限制。首先，全额付款型消费者在储蓄达到一定规模且住房需求迫切时进行了购房活动，这意味着消费者将缺乏必要的资金用于其他消费活动，而且在购房活动发生后的住房装修等隐性房价也开始发挥作用，抑制了居民的消费水平；其次，选择分期付款的消费者显示出挤出效应更强的冲击效果。消费者首先要完成高额的首付款，然后在较高的住房贷款压力下签订长期分期付款合同。分期付款在长期利率的条件下造成高于全款购房的事实，并且分期付款的签订意味着消费者对未来收入的部分剔除，显然这必将导致消费者消费活动的减少，产生长期的后向挤出效应。高房价下分期付款导致的后向挤出效应更加严重也源于消费对经济的影响，消费的下降导致经济增长受限，具体在我国表现为内需不足。内需不足甚至是消费需求的下降导致经济增长放缓，进而加重购房者还款压力及可支配收入水平，从而形成消费降低与可支配收入减少的恶性循环。3、双向挤出效应从整体上降低了居民消费的边际消费倾向。在收入水平较低的情况下边际消费倾向随可支配收入的上升而上升，但在购房支出后居民的可支配收入降低到很低的水平之上，加上部分分期购房者长期的贷款压力影响，理性的消费者不得不改变其消费计划甚至是消费习惯，这样在长期中降低了居民的边际消费倾向。
　　四、双向挤出效应对经济的影响
　　（一）经济发展畸形。高房价产生的双向挤出效应导致消费者的消费需求下降，在我国首要的表现就是内需不足。目前，按照有效需求管理理论看，我国经济未来发展的最大潜力在于内部需求，居民的消费需求将起到至关重要的作用。消费的双向挤出效应造成内需不足，使经济发展缺乏内在的动力，反过来经济的不景气又会对居民可支配收入产生负面影响，进一步降低居民消费，形成一种恶性循环。
　　（二）社会的不公平分配现象加重。房地产市场的高价格造成的社会不公平再分配不仅指物质财富的不公平，也包括教育、医疗卫生等公共资源的不公平再分配，最终的结果就是社会贫富差距的进一步拉大。首先过高的房价实际上在执行着新一轮的财富再分配。
　　对于其他社会公共资源的不公平再分配也不容忽视。一般认为，穷人的边际消费倾向高于富人的边际消费倾向，在过高的房价压力下，穷人的边际消费倾向受到购房支出的影响而降低，在收入较低的情况下加上更低的边际消费倾向导致了工薪阶层在劳动力再生产上的劣势更加明显了。一方面工薪阶层在高房价的压力下受流动性约束无法为自己或子女提供更好的教育条件；另一方面即使工薪阶层有决心去接受更好的教育条件，由于北京市教育资源与住房市场的特殊结合现状，作为稀缺资源的学区房价格也成为工薪阶层购买的障碍。这种公共资源的不公平再分配更加剧了贫困传递的轨迹，形成低收入陷阱。
　　五、结论和建议
　　以绝对收入假说和预期理论分析的结果显示，北京市高房价对居民消费水平具有明显的挤出效应，而且这种挤出是双向的。高房价挤占了居民可支配收入中用于生活消费的那部分必须指出，造成居民生活质量下降。住房价格上涨预期的形成在一定程度上加剧了这种情况。过高的房价不仅对居民经济生活造成影响，而且极大地造成了其他方面的社会不公平，如教育、医疗不公等。
　　对于这种社会不公，政府必须做出有效对策。首先，供求不均衡是造成以上问题的根源，政府必须采取高度重视。对于商品房和保障房供应必须增加，这样才能有效控制商品房价格过快上涨势头。提高经济适用房和廉租房建设，打击投机房地产的各种行为，规范房地产中介的各种变相违规，达到政策的有效执行；其次，居民消费水平的被挤出在很大程度上与居民收入水平相关，努力提高居民收入尤其是低收入者居民收入，政府必须强化收入二次分配的公平性以及创新更加公平的收入二次分配方式；最后，必须高度重视预期的作用，引导市场建立正常的价格预期，合理的房地产价格预期将会对房价的引导起到积极作用。
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