北京房价对居民消费双向挤出效应分析

　　[提要]居民住房支出对消费的挤出效应一般分为财富效应和挤出效应。对北京房地产市场特殊情况分析后发现挤出效应更加明显，并且这种挤出效应是双向的。本文分析北京房地产市场的特点以及双向挤出效应相关理论及其出现的原因，并给出解决对策。
　　关键词：挤出效应；高房价；房价收入比
　　中图分类号：F293.3文献标识码：A
　　原标题：北京房价对居民消费双向挤出效应的理论分析
　　收录日期：2013年9月27日
　　前言
　　西方经济学理论上习惯把住房归结到投资下，而现实生活中住房支出又具有消费的性质。在居民可支配收入一定的情况下，居民住房支出的增加将降低其他消费需求的支出水平。房价不合理的高增长与居民收入水平严重脱节，大大抑制了消费水平的增加。本文通过研究北京居民住房支出与消费支出的关系验证北京市高房价对居民消费水平的挤出效应。
　　一、北京高房价成因分析
　　（一）供求严重不平衡。首先，我们把对商品房的需求简单地分为居住需求和投机需求，这样居住需求就只包含所说的刚性需求，这部分需求不会因为价格的提高而消失，过高的房价只会暂时抑制部分低收入者的需求。在土地供应量不变的情况下需求居高不下形成的供求不平衡提高了北京的房价上涨趋势；其次，投机需求对于推高北京市房地产市场商品房价格方面起到重要的作用，由于人民币持续升值的特点外资大量涌入国内，大量外资投机于国内房地产市场和股市；最后，在国内保障体系的不完备和金融体制发展不健全的情况下，房地产市场成为国内资金的最佳选择。
　　（二）土地供应不足是房价上涨的主要原因。土地作为一种稀缺的资源本身供给就存在缺乏弹性的特点，而在我国土地供应一般由地方政府控制，这样就形成了供给的畸形。政府出让土地后，开发商为了获取高额的垄断利润经常又出现囤地的现象，加剧了商品房市场的供不应求现象。
　　（三）房地产的垄断经营。相比较购房消费者而言，各地房地产生产商实质上已经形成了市场上的卖方垄断。在土地高出让成本和高额利润的驱使下房地产商倾向于达成垄断势力集团。开发商不仅对出售的商品房形成高价格垄断，而且干预房屋租赁市场，使得刚性需求下没有能力购买房屋的消费者承担高额的租房成本。
　　二、预期
　　预期在价格形成过程中具有十分重要的作用，而在北京市高房价的形成过程中甚至是推波助澜的。一方面居民住房刚性需求在已经形成的上涨预期里被释放，从而对房地产市场供求形成更大压力；另一方面投机需求在上涨预期的有利可图情况下增加，使投机者对北京房地产市场更加青睐。
　　三、双向挤出效应理论分析
　　（一）理论分析中相关变量的选取。在研究居民住房支出影响消费水平时，选取的理论分析基础是凯恩斯的绝对收入假说，这主要源于北京市房地产市场的特殊性。永久收入消费理论中的永久收入或生命周期消费理论的财产性收入在北京市居民购置房产时并不会起到决定性的作用。
　　不考虑财产性收入的原因：房价上涨的财富效应并不能够立刻转化为居民收入，新的房地产调控措施"国五条"提高了交易成本。存在一套住房的家庭，即使房价上涨到很高程度，由于居住习惯、交通和地理位置等和其他社会因素影响，并不能导致居民出售自有住房获得收入。因此，转换另一套房产的交易成本会很高，以至于居民不会因为价格上涨而轻易变卖自有住房。不考虑永久收入的原因在于新的调控措施下居民购置房产多用于自住而非投机需求，而不论是全额付款还是分期购房居民都会受到流动性限制，由于居民的有限理性并不能准确预期永久收入，甚至在我国社会保障体系的不健全下扭曲了人们的预期，造成永久收入并不可靠的结论。如果是全额付款购房自然这部分支出占据居民绝大部分可支配收入，必然造成相应的消费支出挤出，而由于受到流动性限制永久收入并不能填补现时的贷款压力，也不能避免由此造成的消费挤出效应。
　　（二）双向挤出效应的定义。通常的挤出效应只是研究一项经济活动的当期的挤出效应，而忽视了对经济作用的前期和后期的双向挤出效应，在高房价对消费者消费支出的挤出效应中如果只研究当期挤出效应，则消费者的挤出效应被严重缩小，导致的结果就是严重偏离现实经济实际。消费者的经济活动是一个连续的整体，消费的长期低迷对经济产生较大的影响。本文认为，房价过高对于居民消费消费水平的挤出效应是双向的，不仅仅是当期的挤出，而且是前向挤出和后向挤出的。假设当期为T时期，则前一期消费时间为T-1时期（广义上也将T-1期视为消费者消费支出受到消费者住房支出影响的前几期），后一期消费为T+1期（广义上也将T+1期视为消费者的消费受到T期住房支出影响的后几期）。