房地产中介组织权利义务之立法探微(2)

　　（二）明确房地产中介组织的义务

　　1.诚信规则，如：不得以个人名义办理房地产经纪业务，公示相关信息；不得签订阴阳合同等。

　　2.如实告知：即将订立合同的事项如实向委托人披露，如房屋的权属情况；有无被抵押或被查封等情形；预告登记、异议登记等登记信息等。

　　目前，法律对房产交易过程中买卖双方应尽的如实告知义务规定不详细。笔者认为，不仅应规定房产经纪人及买卖双方有如实告知的义务，还应明确规定告知的时间、方式及不如实告知的后果和制裁方式等内容。

　　（三）明确房地产中介组织的责任

　　对于房地产中介组织的违法违规行为，相关法律规范主张追究其民事责任、刑事责任、行政责任的主张已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》《刑法》相关条文及《房地产经纪管理办法》33条-38条等进行，然而对于如何追究民事责任、应否设置民事责任，目前法律观点并未统一，实践中也争议颇多。笔者认为，完全有必要设置民事责任。主要应有：

　　1.提供与订立合同有关真实性事项的责任。需要说明的是，房产中介组织应仅在其能力范围内提供真实事项。因为通常房产中介组织并非公安局，难以对伪造的证件进行识别，这不属于其职责范围，也超出了其能力范围。房产中介组织提供真实事项的责任不是一种保证责任，而是一种勤勉、谨慎责任，尽到合理注意即可。

　　2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益时的损害赔偿责任。

　　3.未完成全部委托事项不得要求支付全部报酬。

　　三、规范房地产中介组织行为的几点建议

　　（一）应予规范的主要不法行为

　　除《房地产经纪管理办法》第25条列举的禁止行为外，还应对不具备资质条件的房产中介组织无证非法经营、不具备职业资格的人员从业及违反行业规则从业的行为予以规范。禁止房产中介组织利用自身优势地位，设置弱化履行自身义务的条款或不及时依约履行合同义务；禁止其乱设名目，违规收费。对在提供服务过程中存在过错或重大过失，给当事人造成巨大损失的房产中介组织及人员予以处罚。

　　（二）应坚持的基本原则

　　1.遵守宪法和法律原则。即房产中介组织及其从业人员的一切经营行为都应遵守宪法和《房地产经纪管理办法》《城市房地产管理法》及其他相关管理规范。2.诚信原则。即房产中介组织及其从业人员必须诚实守信。3.客观、公正原则。客观原则，就是提供房产中介服务过程，必须依据客观事实提出自己的见解，做出客观的判断，对房源信息、市场行情等向买受人做出客观的说明和必要的风险提示。

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