房地产中介组织权利义务之立法探微

　　[摘要]本文主要以实践中房产中介组织各种不法经营行为频发为背景，浅析我国现行有关房产中介组织管理法律制度方面存在的缺陷与不足，进而提出完善房产中介组织权利、义务、责任的构想，以期能够保护委托人或购房者的合法利益，促进房产中介组织的合法有序发展。

　　[关键词]房地产中介组织 权利 义务 立法 探微

　　[中图分类号]D922.29 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）03-0012-02

　　一、房地产中介组织行为不规范的主要因素

　　（一）房产中介不法经营行为致二手房交易纠纷增多

　　我国的房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产经纪和房地产估价（本文仅写与房地产经纪有关的内容），但现实中房地产中介组织为谋求自身经济利益，非法经营行为频频发生，主要有：

　　1.隐瞒实情误交易。实践中，很多房产经纪人与买主只谈论房屋面积、房屋价款等情况，而很少谈及付款后是否能顺利过户，这样，一些不懂法律的居民就承担了很大的风险，在买方付款后，房子是住进去了，但房屋未过户，房产证上的名字仍是卖方的，房屋产权仍归卖方。若该房屋因被抵押或被查封等情形而无法过户，那么买方必定会后悔做这笔交易。这时房产中介也会以各种借口为由推卸责任，致使买方陷入“钱房两空”的困境。

　　2.一房多卖竟私了解决。一位曾从事房产中介的资深人士介绍，“一房多卖”现象并不罕见，大多数情况都是私下赔几千元了结，而把卖主告到法院通过法律途径维护自身合法权益的却很少。造成“一房多卖”这种违约事实的情况通常有以下两种，一种是卖方在多个房产中介公司同时发布售房信息；另一种是卖方在与第一位买主签订房屋买卖合同后但尚未过户前，又有其他买主愿意出更高价格购买时，卖方和房产中介为谋利益，便与之签订合同并过户，然后私下赔偿给第一位买主一定的违约金。

　　（二）规范房产中介组织行为的必要性

　　1.房产中介组织规模发展的必然要求。在社会主义市场经济快速发展的今天，房地产中介组织发展迅猛，从业人员众多、规模巨大，如海口最大的星福房产超市在海口就有8家连锁分店，天宏地产占海口60%的成交市场份额，其他口碑好的还有我爱我家房产中介等。这种情况下，必须对其加以规范，确定房产中介组织所应遵守的基本原则、从业资格制度、管理体制、监督机制及房产中介组织与其成员的权利与义务和法律责任等，使其有法可依，以更好地发挥房产中介组织促进二手房市场发展的积极作用。

　　2.房产中介组织发展过程中的困境。

　　（1）大多数规章达不到应有的规范力度，缺乏权威性。《房地产经纪管理办法》是于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次常务会议审议通过的，属于规章，而规章在法律体系中位阶最低，在实施中不可避免地面临如下问题：只可约束行业内部的组织和人员，不能约束业外人员的不法行为。且对业内人员的最高处罚也只是取消从业资格而已，并无杜绝其继续非法从业的措施。在管理体制混乱和监督管理不到位的情况下，很多人在资格被取消后还会到一些不正规的房产中介机构无证从业，因为客户并不知晓其资格是否被取消。

　　（2）相关法律规范粗略、可执行性差。其实质是我国房产中介法律规范的成熟度问题——大多数处于规章位阶，缺乏权威性。《房地产经纪管理办法》仅有40条，对其设立的资金要求的规定较原则化，其中第21条规定，房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。而实践中房产经纪人通常为省事仅电话联系当事人获得许可后即实施，已颁布的法条执行性差。

　　二、规范房地产中介组织行为立法探微

　　（一）明确房地产中介组织的权利

　　房地产中介组织一般作为居间人或代理人，《房地产经纪管理办法》仅规定房产中介组织有权要求委托方提供与交易事项相关的真实证件及信息，有权在促成双方交易后，获得报酬。而未规定因不能归责于房产中介组织的原因导致未能促成交易时，房产中介组织有权请求委托方支付提供服务所支出的必要费用；也未规定因委托人提供虚假信息或其他违约情况致其受损，有权要求获得赔偿，不利于保护房产中介组织的权利，依法应予完善。