我国房地产开发企业融资方式分析

　　【摘 要】文章根据笔者多年的工作经验，就现目前国内房地产融资的现状进行分析，并将有效的一些解决建议和措施提了出来，以期国内的房地产开发企业能够在日益激烈的市场竞争中取得良性的发展。
　　【关键词】房地产开发企业；融资方式；国内
　　一、研究背景
　　随着时代的发展，我国的房地产开发也取得了迅猛的发展，当金融市场向社会逐渐打开大门时，随之而来的是激烈的市场竞争以及房地产开发企业的资金短缺问题呼声四起。从笔者了解的情况来看，由于资金短缺、投入不足等问题已经严重的限制了房地产开发企业的进一步发展，可以说若不及时将资金链连接上，房地产开发企业的可持续生存和发展必然会遭受威胁。而正如我们所知，对于房地产企业而言他们的运营有着较大的风险投资，较长的周期运转，并且服务业务有具有较大的难度，因而对于稳定性连续性的公司经营收入是难以保证的。虽然现目前有很多公司选择了并倾向于股票发行上市筹资的方式，但由于该类型的方式必须经过有关国家部门的审批才成立，但审批的过程不但需要高昂的费用还需要大量的时间，因而实际通过的公司较少。可见，我们需要不断地将新的融资渠道和形式开发出来，只有这样才能够有效地将房地产开发企业的资金问题解决，维护他们的可持续发展。
　　二、新的房地产融资方式—房地产投资基金
　　1.作为特殊的一种资产，房地产在权益证券化的影响下能够将自身不动产的性质变为动产。当连接证券市场和房地产市场两座大山时，能够形成稳定的资金流，此时房地产的开发投资会变得越来越专业化和大众化。由于较长的周期性、较大的投资规模等因素长期影响着房地产企业的顺利开发，并由于需要有大量资金投入，经营业务和运作有要求专业性必须很强，因而对于整个房地产行业而言都是极其严重的阻碍，更何况是中小型的投资企业。
　　2.近年来兴起了一种新的房地产融资形式—基金投资，该形式在运作上较为突出的特点是风险降低，投资分散，尤其是在我国加入世贸组织以后，房地产投资基金被视作是创新的一个融资品种存在，能够有效地将房地产企业投资的社会化和大众化实现。
　　三、存在于国内房地产开发企业的融资现状
　　1.在产业投资基金中包括了房地产开发企业的投资基金，主要可分为两个投资方向，一个是实体资产，一个是虚拟资产。其中，房地产开发项目是实体资产的体现，主要分为两类的投资获得方式：一类是在资金不足或成长型等房地产企业中投资，此时该企业经营管理的工作会交由专业人士（如：基金经理）负责，在相关措施的采取下盘活不良资产或企业孵化以后，就意味着资产的增值过程已经实现了，因而这一类也叫作是进取型投资方式；还有一类是向成熟房地产开发企业投资，这是为了获得的现金红利更加稳定，因而也可以称为是稳健型投资方式。
　　2.根据国内现行的法规可知，在产业投资基金中包含了房地产开发企业的投资基金这一内容，也就是说房地产投资基金是只针对于房地产行业投资基金而存在的。该项目的发起者是金融机构或房地产开发企业，他们运行的方向在于房地产投资基金的筹集。现阶段国内还没有能够对房地产企业投资进行规范约束的法律法规，因而，对于现今的房地产开发企业的投资而言只能将基金份额向已经确定了的投资者法向，简单说就是私募基金的形式。而私募基金又是指一种非公开的募集形式，其面对的是少数的投资者，因而这一类型的基金为了将政策壁垒规避时常使用的是投资公司的形式。
　　四、现阶段国内房地产开发企业主要融资的形式
　　从国内发展现状来看，由于还有很多不完善的地方存在于房地产的开发金融市场中，因而限制了房地产企业开发的基金投资渠道。就现目前的证券市场而言，可供选择的房地产企业开发股票不足40家，并且在房地产投资的信托企业基本没有人去拓展。由于国内的房地产投资基金的形式发展时间较短，因而在运作经营一块的经验较为缺乏，还有很多不成熟的地方，针对于这样一种情况，笔者建议使用到过渡法，即是围绕着房地产的权益性投资这一中心，适当的将房地产证券投资以及其它的房地产金融业务等混合型的投资基金进行拓展。
　　1.权益类投资，其中包含了物和人两种类型，前者是在房地产开发企业中附加的内容，后者主要是针对实物型房地产投资的企业，参与到房地产企业的增值收益、项目收益以及租金收益中是其权益的主要来源。
　　2.投资于房地产证券市场。现阶段国内能够提供给房地产开发企业选择的投资基金的并且已经上市的房地产开发企业的证券业务不多，因而存在于企业开发中的系统风险难以通过组合资金的形式被有效分散。所谓房地产开发企业的股权化便是指在房地产股权证发行之后，需要按照价值单元的规定将房地产划分成较小的产权单元，随后向投资者出售的过程。对于房地产开发企业中的股东而言，对于房地产增值和房产租赁等得到的权益他们均有权享有。