农地使用权流转之小产权房问题初探(2)
时间:2015-07-27 10:25
来源:发表吧
作者:王烨
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在现代社会，农民的在农村的收入较低，而且农民不仅要生存，还要发展。所以农民出于谋利的考虑，自己建设小产权房。
农村集体经济组织在土地征收过程中获利不多，所以集体经济组织出于盈利的考虑，就出现了直接在土地上开发的现象。部分没有拍到土地的开发商也是出于逐利的考虑，和农村集体经济组织联合开发。
在地产开发中，地方财政的主要收入是土地出让金，在有的城市甚至占到了地方财政总收入的一半之多，所以地方政府往往反对小产权房的流转。
小产权房如果能合法流转，那么拍到地的开发商的房价将无法上涨，所以拍到地的开发商也反对小产权房的流转。
最后，中央政府也禁止小产权房的开发出售，因为中央政府必须出于严格对保护耕地和总体规划的考虑。
（四）农村社会保障体系不完善
虽然我国的社会保障体系正在不断地完善，但是实际上农村社会保障体系还很不完善。我国有8亿多农村人口，但是农产品的价格却实行国家定价，在社会上物价水平又在不断上涨，农民自给自足的传统生活方式被打破。但是名义上的农村社保却根本无法保障农民的生活水平。所以，农民为了生计和今后生活水平的考虑，只能去寻找唯一可以利用的土地利益，这导致了小产权房的土地供应链的形成。
三、小产权房正常化合法化流转的制度建构
小产权房问题在法律上看，虽然一方面法律赋予了农民集体以集体所有权，但是在另一方面法律上却没有明晰所有权的主体、对所有权的行使也进行了不合理地限制，以致造成集体土地与国有土地虽然同地，但不同权、不同价；在现实中，小产权房出现的背景在于房地产市场泡沫化发展，房价飞涨，且土地作为一种资源被过分地分配在了地方政府和房地产开发商手中，农民的土地财产权利被肆意攫取，而且房价虚高也使普通市民无力购房，所以小产权房成为了农民和普通市民在经济利益上的一种自我救济手段。并且，小产权房在十几年前就已经出现，它关系到了农民和城市中低收入者的切身利益；再者，对房地产市场泡沫化小产权房也从客观上起到了有效的抑制作用，使紧张的住房资源得到了补充。还有，小产权房也是城市中低收入者要求生存权、广大贫穷农民要求发展权的体现，所以必须从法律上对农民的集体土地所享有的主体地位予以归位、并且要从法律上对农民享有的土地权利的完整性予以复原。因此，小产权房合法化将是一个必然的趋势。
小产权房合法化建构的具体建议：
（一）集体所有权要予以明确、完善
1.物权中的所有权效力应赋予集体所有权。产权只能说有无，而不能分大小。农民之所以无法处分自己的房产，是因为房屋土地的产权模糊性，因此想要确立农民的土地财产权利，就必须从法律上明确集体土地所有权的主体，只有主体确定了，法律才有一个具体的保障目标，农民合法权益的保护才能真正落到实处，小产权房才能获得由小产权向大产权转化的制度依据。所以，为了避免“产权不完整”与“所有权的缺位”所造成政府和集体组织代理人的双重侵权，那么除了要健全基层民主，同时还要将产权具体化到农民个人，使个体拥有土地的最终处分权，从而为土地市场化配置打下基础。
2.现行的土地二元管理体制需要修正。我国现在实行国有土地和集体土地双轨并行模式的土地流转制度,一方面国有土地的产权规定比较完善，但是另一方面集体土地的流转则必须进行身份的转换。从土地的本质来说,无论是国家所有还是集体所有,他们之间都不应该存在着派生关系或隶属关系,更不能存在等级上的差别。民法中的所有权无论是国家所有还是集体所有，在理论上都应当具有平等性和完整性。
但是在现实中，国家的所有权却大于集体的所有权，在土地市场上的表现则为，集体土地必须经过征收成为国有土地之后才能交易，这样就使地方政府成为了国有土地所有者的代理人行使所有者的职能，而且它还是土地的管理者。通过土地征收地方政府获得了土地一级市场的收益，而农民集体开发土地的合法性则遭到了排斥。所以，集体土地的所有权成为了限制性的所有权，不能抗拒国家征收。但是，同为土地的所有权，应当是“同地同价同权”。既然给农民集体和国家赋予的所有权是一样的，那么根据宪法上财产权的保障原则，为了实现土地收益的最大化，那么在法律和实践上政府就应当认可农民享有自由支配土地用途在法律上所规定的权利。
（二）促进农村建设用地的市场化
虽然农村建设用地的流转能带来诸多利益，但是当前种种的不规范流转造成了农民生存的危机和社会的不稳定。所以为了能盘活存量的建设用地、增加农民的收入、促进农村现代化建设，那么就要进行如下的制度设计，来促进农村建设用地的规范流转。
1.相关法律的制定或修改。从宪法的高度来讲，集体土地使用权的流转是具有合宪性的；从物权法的高度来讲，集体土地物权是不受侵犯的，集体土地的使用权可以流转。我国土地管理法的立法初衷是为了保护农民的利益和农地，但是随着我国经济的发展，农地的保障功能则在减退，并且法律的滞后性也在显现，所以应当及时修改。
2.宅基地小产权房的流转需要规范。随着农村保障制度的健全，宅基地的福利保障功能在逐渐褪去，所以应对所有的宅基地小产权房的买卖合同承认其效力，对其保护。首先要对农村的房屋进行确权登记，对符合特定条件的出卖人所签订的买卖合同应赋予其效力，并对宅基地小产权房的买卖依法进行登记，赋予其物权的对世效力。
3.建立平等、统一的农村建设用地使用权流转市场需通过商业开发。建立和发展农村土地市场，需要借鉴城市国有土地的改革经验，继而建立城乡统一的土地流转市场。第一，建设用地必须符合城乡建设规划和土地利用规划。第二，必须坚持平等、自愿原则。第三，要完善各种配套服务，搭建农村土地的流转平台，并且要借鉴国有土地使用权的转让制度。
土地的确权，有助于明晰农村的产权，这样就可以调动农民生产的积极性，为流转创造前提条件。
参考文献：
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