【摘要】“小产权房”是我国在特殊制度情况下下产生的,其产生的根源是我国土地政策的二元制度，我国现在的情况是在城郊大量的集体建设用地上存在着数量庞大的“小产权房”。怎么处置“小产权房”牵动着多方面的利益,一方面政府关心土地的收入和城乡统筹规划；另一方面开发商关心市场的利润；最后一方面村民集体和个人关心土地开发和家庭收入的提高。本文主要是小产权房流转为例，针对我国小产权房概念、产生的原因及其合法流转的建构意见等问题进行研究探讨。
【关键词】小产权房；集体土地所有权；
一、小产权房的概念
在法律上并没有“小产权房”这个概念，人们在日常的生活实践中逐渐形成“小产权房”这个约定成俗的称谓。
小产权房可以划分为两类，一类是建设在耕地上面的小产权房。这类小产权房是为我国法律所明令禁止的，目的是为了保护耕地面积。另一类小产权房是建设在以宅基地为代表的农村集体建设用地上的小产权房。
小产权房特点：
1.它是在集体所有的土地上建设的，大产权房却是在国家所有的土地上建设的。
2.小产权房的价格低廉，不存在税收和出让金。
3.小产权房的权能受限。它只能在集体经济组织成员内部流转，处分权和收益权受限。而且它不能上市交易。所以它只有使用价值而没有交换价值。
小产权房没有经过行政审批，所以它不具有“五证”，而且国土房管局也不可能给购房合同备案。这类房屋如果被非集体经济组织成员以外的人购买了，那么这个房屋就没有办法办理房屋产权登记，在这种情况下所导致的结果就是购房者的权益得不到保护。具体表现是：1.当遇到国家征收时，购房人将无法得到补偿。2.农村集体经济组织成员起诉至法院，法院将会认定为购房合同违反了国家政策而无效，返还房屋。3.不具有物权登记公示公信力的保护，将无法避免“一房二卖”的风险。
二、产生小产权房的原因
小产权房具有上述种种特点，并且存在法律上的风险，但是小产权房的频频出现与这些特点风险是有联系的。小产权房出现的原因具体有一下几点：
（一）小产权房出现的根本原因
1.我国出现小产权房的根本原因是我国历史形成的城乡二元制。
《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用的本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用的农民集体所有的土地除外”。并且，农村土地禁止流转，如果流转将不予办理登记保护。这样就导致了我国的土地二元制出现了严重的失衡，而且在客观上也造成了所有权的不平等。
《土地管理法》第47条规定；“征用土地的，按照被征用土地原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费。”这一规定表明集体土地收益权受到了限制，国家在控制和主导集体土地征收、出让同时，给予农民补偿的标准是过低的。所以，在城乡土地二元结构下，农民从土地获得的原始利益有限，也无法取得土地增值收益。所以在这种逐渐失衡的利益分配机制下，导致了农民自发地寻求补偿利益的通道，绕过政府征收环节，参与农村土地增值利益的分配。这从根本上导致了小产权房的产生。
2.集体土地所有权产权的主体不明确
《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上村民集体经济组织的农民所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织经营、管理。”
农民集体仅仅是法律上笼统规定的主体，是一个抽象的集合群体，而且在实际的民事法律关系中很难真正的作为一种实体享有权利且承担义务，而更多的只是具有法律象征意义。在实际中，集体所有往往都成为了集体组织的代理人所有，比如村委会、村长所有，他们往往才是实际权利的真正享有者。我国集体土地所有权主体制度存在着主体概念模糊、主体缺位和所有权职能虚化等问题，这些问题造成了小产权房屋产权不清，并且也成为了小产权房交易的重大障碍。
（二）城市化带来的住房刚性需求和高房价的逼迫随着中国城市化的进程加快，城市人口急剧增加，城市国有土地供给不足，导致建设用地的供应量有限，再加上房地产商的捂盘惜售，炒房等现象的存在，使得我国房价急剧上涨。
但是对于人群来说，拥有一套住房是在城市立足的第一步，并且新的住房也可以用来投资，所以导致我国城市居民对房屋的需求量越来越高。但由于我国的城市居民普遍收入较低，其收入涨幅远落后于房价，所以造成了城市居民拥有一套商品住房是十分困难的。再加上我国住房保障体系不完善，导致大量的房屋需求者没有能力购得产权完整的住房，所以转而选择小产权房。
（三）追逐利益的因素
小产权房的利益主体主要有：开发商，政府，村民，城市居民和农村集体经济组织。
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