房地产预警系统研究

　【摘要】本文研究的目的在于建立一个房地产预警系统，来对房地产进行准确的判断。并运用实时数据进行分析，从而判断出房地产业的健康状况。房地产预警系统的研究意义在于：是政府调控市场的重要手段；是开发投资的依据和导航；是老百姓购房的指导；是市场信息化管理的必然趋势。

　　【关键词】房地产预警房地产周期波动

　　随着改革开放政策的实施,在20世纪80年代中后期,为了与经济体制改革和对外开放不断推进相适应,以住房制度和土地制度的商品化改革为标志,房地产作为生产要素开始逐步进入市场,同时房地产业也成为了一个相对独立的产业,逐渐发展成为国民经济的一个重要组成部分。从我国20年的发展来看,房地产市场存在着明显的周期波动现象,经济学对于经济周期的研究已经较为成熟,但房地产周期波动循环的分析与研究,基本上还处于起步阶段。因此分析和研究房地产周期波动现象,不但具有理论上的开拓意义,而且也有助于实践中指导房地产业的健康发展。

　　房地产预警系统，简单的说，就是能够事先发出房地产警告信号的系统。具体来讲，是指在房地产经济周期理论指导的基础上，通过对房地产经济运行历史过程的分析，归纳总结若干房地产经济运行的基本规律；然后，通过指标的选择和指标体系的建立，以及对房地产经济运行过程中有关指标变化的持续监测，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确的判断，并对今后的走势做出正确的预测和评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行，尽量避免诸如房地产泡沫等不良态势的发生的系统。

　　房地产周期，是指房地产经济运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替的反复运动的过程。与经济周期的波动形态一样，房地产周期也分为扩张与收缩两大过程，或者细分为复苏与增长、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条（波谷）四个阶段。房地产经济周期波动大体上归因于房地产经济体系的内在因素和外生因素共同作用的结果。也就是说，房地产经济周期波动是由于房地产供给与需求的自身变动，既受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，但同时又受到来自宏观经济变量的影响。因此，房地产供给与需求关系的变动过程，可视为外部因素冲击与内部传导机制的综合作用过程，或者说导致房地产供求关系的相关因素，实际上也就成为直接或间接影响房地产周期波动的主要因素。

　　本文在总结国内外关于经济预警与房地产预警理论成果的基础上，以赣州市为着眼点，采用综合模拟法为预警方法，以房地产经济波动理论和房地产市场与城市经济关系理论为理论基础，构造出赣州市房地产预警系统，包括警情指标、警兆指标体系、指标权重测算、预警分析、警源库与对策库。然后将收集到的赣州市房地产警兆数据输入预警系统，进预警分析，基于3σ法则划分警界的综合指数预警和单警兆指标预警，最后找出警源并提出排警措施。

　　本文选取了能够比较全面反映房地产市场运行的14个指标，依据其不同的代表方向，将指标分为四个板块的内容。即:第一板块：衡量房地产业发展的速度指标；第二板块：衡量房地产市场供求均衡状况指标；第三板块：衡量房地产业内部均衡指标；第四板块：衡量房地产业与国民经济协调性指标。运用层次分析法确定各板块之间的权重。采用主成分分析方法确定这四个板块内房地产警兆指标的权重。从而得出各板块的预警指数，以及综合预警指数。根据正态分布原理，采用3σ法则划分预警警界：过冷区、微冷区、健康区、微热区、过热区。

　　房地产预警系统的实施步骤大致可归纳为:确定监测预警的对象，寻找警情的产生根源，选定警兆指标，确定警限，核算综合预警指数，划分警级，预报警度。其中明确警情是预警的前提和基础；寻找警源，分析警兆，确定警限是对警情的定性定量分析；而预报警度则是预警的目的。基本流程如图所示:

预警系统对房地产进行准确的判断。并运用实时数据进行分析，从而判断出房地产业的健康状况。房地产预警系统的研究意义在于：是政府调控市场的重要手段；是开发投资的依据和导航；是老百姓购房的指导；是市场信息化管理的必然趋势。

　　参考文献

　　[1]赵黎明、贾永飞、钱伟荣.房地产预警系统研究天津大学学报社会科学1999：4

　　[2]黄继鸿、雷战波、凌越.经济预警法研究综述系统工程2003:63-65

　　[3]陈健容.对房地产监测体系的若干思考(J)，中国房地产，1995.(3)：47-48.

　　[4]谭刚.《房地产周期波动》，经济管理出版社(M),2001.9

　　[5]丁烈云.房地产周期波动与预警研究.博士论文，2002