房地产开发项目经济评价方法新探索(2)

　　（3）施工阶段

　　施工阶段的风险指项目从正式动工到建成房屋交付全过程的风险，包括市场价格风险、按期完工风险、建筑质量风险和自然灾害风险等。在这一阶段，影响项目价值的主要因素是房地产市场需求状况、产品市场定位、目标客户群体等。投资者在项目开发过程中，通常不是一次性将资金投入，整块土地一次性开发，而是采用分期开发方式。一期投资之后，根据市场状况调整下一期的投资方案，从而降低风险。因此本阶段存在成长期权价值。成长期权实际上是解决项目的最优投资规模问题，即项目在决策时考虑是一次开发还是分期开发。

　　4.2房地产项目开发价值形成

　　5案例探讨与分析

　　本文以我公司最近参与市场竞拍的土地为例进行分析。该地块位于成都市武侯区半边街村，三环路草金立交外，两个地块被一规划道路南北相隔，其中北地块面积约35亩，南地块约99亩。

　　利用房地产项目传统经济评价方法，编制可行性研究报告得出相关数据，同时分析如果土地市场举牌价格发生变化时，以公司当初最高举牌价及最终成交价为中心向两边辐射，其对应指标值如下表。

　　根据表5-1和表5-2，当楼面地价=6812元/平方米时，NPV=13万元，按照传统经济评价方法本项目处于取舍临界点；当楼面地价=6900元/平方米时，虽然静态指标值税前利润=16320万元，税后利润=12240万元，但此时的NPV=-1488万元，显然NPV为负数，按照传统经济评价方法，该项目应予以否定，从这一点来说我公司能够举牌价到这个数的确是需要相当的决心和魄力。但如果运用实物期权评价方法，视为公司可以在取得土地后2年开发建设，即确定有一个等待或延迟期权，那么根据B-S模型求得项目总的战略价值NPV=686万元，显然NPV大于零，项目是可以接受；当楼面地价=6935元/平方米时，NPV=-2086万元，含有实物期权的项目总战略价值NPV=2万元，按照新的经济评价方法本项目处于取得临界点。也就是说如果我公司还能够再向上举牌价至6935元/平方米接近临界点，就可以成功拿地。

　　6结论

　　本文从实物期权的角度对房地产开发项目的经济评估进行了新探索，从理论上来说，该方法是建立在传统的评估方法上，是对传统净现值方法的一个补充和完善，更具有其完整性和适用性。但由于实物期权的复杂性和隐蔽性，对房地产项目当前价值的确定有一定难度，需要经过仔细分析挖掘。另外历史数据的缺乏造成研究上和应用中的困难，对数据范围及时段的选取客观性都有待考证。

　　随着我国房地产市场的快速升温并蓬勃发展，各房地产开发企业对土地的竞争或更加激烈和残酷，机会与挑战并存，正所谓适者生存，只有探索并总结出更完善的经济评价理论和运行机理，更自信的拿地、更优化的管理和更精细的建设，才能在房地产市场大潮中立于不败之地。根据本文的研究，将实物期权方法引入房地产开发项目的经济评价中，弥补了传统经济评价方法存在的缺陷，能够使得管理者和决策者从战略性的角度更好的审视当期以及未来市场的状况，更多的利用灵活性工具进行决策。

　　参考文献：

　　[1].钟任智.基于实物期权理论的房地产投资项目评估与决策研究.《东南大学》2006

　　[2].2007-2008年房地产开发项目投资风险分析报告.2007.10

　　作者简介：白刚（1974—），2007年1月毕业于西南交通大学，技术经济及管理专业，管理学硕士，工程师，统计师，注册咨询工程师。