新经济形势下房地产成本管理研究(2)

　　三、加强房地产企业成本管理

　　1、建立成本管理构架。为了加强房地产企业成本管理，企业应当依据所处阶段和发展情况建立起成本管理构架。在设计组织结构时，为了使组织构架更加合理化和高效化，关键环节尽量由专业人员完成。从成本管理考虑，如果企业在同一地区同时开发多个项目，可以各个项目成立单独的项目管理部门，即采用矩阵制运营，在成本管理方面，成本管理人员一方面负责协调各个项目之间的工作，一方面负责各个项目的成本管理；如果企业只是开发一个项目，所有部门应当接受单一指令，即采用职能制运营模式；如果企业在不同地区同时开发几个项目，各分公司独立管理成本，即采用分公司运营模式，项目完工时组织汇总。

　　2、建立目标成本管理制度。投资估算应在项目策划阶段就进行编制，它是房地产企业决策的依据。大型房地产企业多数都在制定投资估算基础上编制项目目标成本，并且为了防止出现目标成本失控的现象，企业在项目生产销售过程中将目标成本与实际成本随时进行对比。所谓目标成本，主要由以下几个方面组成：准备费、土地价款、基础设施费、建筑安装费、管理费、间接费、配套设施费以及财务费组成。以上各项费用可以指定成本科目，房地产企业在日常运行过程中发生的任何一笔费用都需要归类到相应科目中去。根据科目成本制定出目标成本后交予公司的决策层进行审核，通过后，将项目的目标成本分解到各职能部门，制定出目标成本控制书。成本部门需要负责检查各部门项目责任成本的执行情况，同时需要负责成本责任制度的制定、修改和指导工作，对出问题人员，及时提出警告。在项目竣工后，需要统计目标成本与实际成本的偏差，主要由成本管理部门和财务核算部门进行核算，从而分析出造成目标没有实现的原因，并提出修改方案。

　　3、建立企业开发产品的设计标准。由于设计师或者设计单位不同，在房地产开发过程中，某项目同一分项或同一部位的设计发生变化，致使设计和材料的选择也随之改变，这就需要大量的人力和物力，在房地产企业建设过程中不断对材料进行重新采购。房地产开发企业发展到一定阶段，可以对不同住宅的建筑方法、装修标准、技术性能以及安装材料的档次等作出具体要求，即根据市场建立企业开发产品的设计标准，但是在这里需要强调的是，设计标准需要符合、满足我国强制性设计标准。

　　4、企业内部贯彻全面预算管理理念。预算的编制一定要根据企业的发展目标和策略编写，可以组织各部门编制预算。预算经审批后，为了确保预算的执行体系全面具体，要将其落实到各个部门、各个岗位上，所有执行人员必须认真负责。在编制预算的时候，要本着实事求是的原则，通过分散预算来保证年度预算目标的实现，将年度预算细分为季度或月度预算，与此同时，为了保证预算的可行性，需按照“分级编制、上下结合、逐级汇总”的程序来编制预算。在预算执行过程中，各个部门需要定期汇总预算执行情况，将其中出现的问题及时进行研究分析，迅速将其解决。

　　四、结束语

　　综上所述，我国房地产开发企业要重视项目的成本控制，应当将成本控制放在与企业经济效益对等的位置上，领导也要明确成本控制的目标，要坚持培养成本控制人员的专业性，在实际操作上真正有所改变。减少一些不切实际的工作，明确目标，加强成本控制的思想建设，从而使企业在激烈的市场竞争中占有一席之地。

　　主要参考文献：

　　[1]王丹.房地产行业成本控制探析[J].现代商贸工业，2010.

　　[2]刘瑛.探究房地产企业成本控制[J].中国总会计师，2011.

　　[3]石绍刚.透析房地产成本管理[J].财务与审计，2012.