我国城市住房政策的演化、转型及地方实践(2)

　　转型期我国的住房政策体现了政策对长期以来“GDP主导”的住房政策的全面反思，住房政策在其经济和社会的属性之间逐渐趋于平衡，“双轨制”作为国策已经进入全面实施阶段。从“经济挂帅”向“民生优先”的指导思想的转型，意味着单纯以住房拉动经济增长的思路正在逐步转变，政府对自身所承载的住房责任日渐明晰：提供一个供求基本平衡的住房市场体系与建立一个针对低收入群体的“居者有其屋”的保障体系。

　　转型期的地方政策实践：以陕西省为例

　　（一）转型期的政策措施

　　按照陕西省政府颁布的《陕西省保障性住房管理办法（试行）》规定，陕西的保障性住房分为廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房四类：其中属于租赁形式的是廉租房与公共租房，前者保障对象为低收入的租房困难家庭，后者为中等偏下收入住房困难家庭，从保障标准来看，前者按当地低保家庭收入线1.5倍以下，即三口之家年收入在19440元以下，后者按照当地人均可支配收入的80%以下确定，包括新就业职工和外来务工人员。上述四种类别当中经济适用房、两限房属于购买形式，其保障对象分别为低收入家庭（家庭人均月收入低于1080元）和中等收入以下家庭（家庭人均月收入低于1850元）（以上数据以2012年省会城市西安作为统计样本，数据来源于陕西统计局网站）。

　　（二）政策转型的经济社会基础

　　通过数据比较，陕西房地产投资占固定资产投资的比重仍然处于相对较低水平。如图2所示，纵向比较2002-2010年间房地产投资占固定资产投资的比重，除2008年金融危机期间陕西略低于全国水平以外，其余年份均相差较大。从横向数据来比较，以2007年为例，陕西省房地产投资占整个固定资产投资的比例不足15%，而同期北京的数据是50%以上，广州则是27%。因此，可以说，近10年来全国范围内部分热点城市的确出现房地产投资过热的现象，但陕西房地产市场投资“过热”的程度相对“有限”。

　　（三）政策转型的取向

　　陕西属于典型的内陆省份，在西部大开发等国家战略的推动下，正处于城市化和基础建设的高峰期，按照“十二五”末57%城镇化水平估算，未来五年每年新增城市人口将达到70多万人，较大的内在需求将进一步推动陕西房地产向纵深层面拓展市场空间。也就是说，在制定区域住房政策时，既要重视住房的经济功能，还要兼顾社会民生的需求。不能轻易否定房地产业对于陕西经济社会的贡献，要珍惜住房改革三十年的发展成果，进行关键性的制度改革。一方面制定积极的房地产业的战略转型和结构调整政策，形成商业物业、办公物业与住宅房地产多元化发展格局，另一方面加快保障房建设以实现其在民生领域的功能，推动城市住房政策朝着均衡、可持续的方向发展。

　　政策建议

　　（一）肯定住房制度改革的社会意义

　　住房制度市场化改革的方向是符合国情的，在当时的历史背景下具有重要的经济和社会意义。一方面，住房制度改革市场化方向顺应了市场经济规律，解决了计划经济模式资源配置效率低下的矛盾，减轻财政负担，住房产业的黄金十年，也推动了我国经济的高速增长。另一方面，当进一步审视住房市场化改革的社会意义时，住房的货币化、市场化改革为公民提供了平等和自由选择的权利，把公民个人的住房从以单位为基础的工作关系中松绑，还原了劳动报酬的实质，建立了与劳动力市场自由流动相适应的住房体系，实现资源的合理配置和劳动力要素的自由流动（曹云，2012）。

　　（二）树立经济、社会功能统筹兼顾的住房政策指导思想

　　政策的指导思想是我国住房问题在供求规律以外的重要因素。转型期中央的住房政策体现了两种功能取向：一是房地产泡沫对我国经济影响的担忧，二是对长期以来住房作为生活必需品的民生保障功能的缺失的深切关注。在西方国家，房地产也经历了从经济政策演变为社会政策的过程，欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源，也同样产生了很多社会问题。新中国成立后住房改革的历史深刻地显示：单一功能导向的住房政策是不可持续的，我国目前住房政策应当兼具经济发展和社会公平的双重功能。

　　（三）注重住房政策的地区差异性并编制地区性保障房建设规划

　　住房市场是地区性的市场，区域性、公共资源供给、居民支付能力的差异性决定住房问题极具复杂性和长期性。我国东、中、西部区域资源分布及发展差异大，农村和城市发展不均衡，而住房政策既涉及人的基本权利的保障，又涉及经济稳定发展和社会和谐，对于不同地区来说，需要综合地研究本地住房政策的价值取向。从维护市场稳定可持续发展的角度，房地产调控政策需要根据不同地区进行细化，在保持连续性的同时更加注重差异性。