基于全寿命周期的绿色建筑经济评价分析(3)

时间:2014-03-24 09:16 来源:发表吧作者:董泊点击: 次

　　使用阶段：建筑物的使用寿命根据分析角度不同分为物理寿命、功能寿命、法律寿命和经济寿命。本文取《建筑结构可靠度设计统一标准》中规定的普通房屋和构筑物使用设计使用年限50年。

　　拆除回收：通常不超过一年。由于时间较短，故不计其时间跨度。

　　综合以上考虑，本研究中，将经济评价的评价期时点定于建筑物使用阶段的开始，将各时点的现金流折算到评价期时点进行经济评价。

　　b.各项绿色建筑技术周期

　　单独的绿色建筑技术取其使用阶段的寿命作为经济评价周期，不计算项目前期和施工阶段时间，将经济评价的评价期时点定于建筑物（设备）使用阶段的开始。不同的技术使用阶段寿命不同，有的关键技术使用寿命与建筑物使用寿命相同，如围护结构、雨水收集、中水系统等，有的关键技术使用寿命取决于设备使用寿命，如空调系统、太阳能热水等。

　　（2）折现率i

　　考虑资金时间价值，以动态的方式进行全寿命周期经济评价时，折现率是影响评价结果准确性和参考性最重要的因素。折现率一般采用基准收益率ic。

　　《建设项目经济评价方法与参数》推荐的房地产项目财务基准收益率为12%（税前），可以选取此基准收益率作为收益性建筑的参考。绿色建筑作为不具有高收益性目的的建筑项目，应同时充分考虑资金的机会成本、投资风险、通货膨胀等因素的影响。由于很多绿色节能技术当前处于推广期，如果将财务基准收益率定的过高，则新技术往往没有太大的优势，特别是现阶段绿色建筑在国内尚处于初步发展的阶段，一些技术还并不是非常成熟，在全寿命周期内所涉及的相关费用还有一定程度的偏高，结合企业盈利和社会责任，所以在绿色建筑的经济评价中，可适当降低基准收益率以弥补风险。

　　2.3.2绿色建筑经济评价指标

　　（1）关键技术经济评价

　　关键技术的经济评价可以为投资者在选取技术方案上提供科学的参考和依据。进行单项技术经济评价时只考虑直接经济效益而不考虑间接效益。采用如下几项指标进行技术经济评价。

　　a.增量投资净现值

　　以单项绿色建筑技术为分析对象，将该技术在整个寿命周期中产生各项效益和费用折现到评价期，计算公式如下：

　　（2.16）

　　=该项技术第t年的年经济效益

　　=该项技术的增量成本

　　=该项技术的寿命周期

　　=折现率

　　=设备残值

　　由此来判断此项关键技术是否具有经济可行性。当NPV>0时，表明绿色建筑技术相对于传统建筑技术在全寿命周期内更经济合理，故该绿色建筑技术方案可行；当NPV=0时，说明该绿色建筑技术方案有待改进；当NPV<0吋，说明该绿色建筑方案不可行。但在绿色建筑评价中，为了达到相应的评价标准指标规定，有时候也需要考虑未满足经济效益要求的技术措施。

　　b.动态增量投资回收期

　　尽快的收回投资、减小投资成本是投资者极为关注的问题。动态增量投资回收期是以绿色关键技术在使用全寿命周期过程中产生效益抵偿采用该项技术的投资增加所需的时间。计算公式如下：

　　（2.17）

　　T：累计净现金流出为正值或0的年份

　　NCFT：第T年的净现金流量

　　：第T-1年累计净现金流量值

　　（2）项目综合经济评价

　　项目综合经济评价是以绿色建筑项目整体为分析对象。除了考虑每项技术的成本和经济效益外，还考虑前期费用和间接效益。

　　a.项目增量投资净现值

　　将各项技术的成本效益综合考虑，并将前期费用和间接效益折算到评价期。计算公式如下：

　　（2.18）

　　Et=项目第t年的总年效益

　　=项目前期增量成本

　　=项目建造增量成本

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