住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨(2)

　　如果严格遵守“房地一体原则”，承认建设用地使用权人在房屋出售后转化为所有房屋权人，那么《房地产管理法》、《条例》的规定更加不合理，房屋所有权人已经投入大量资金购买了房屋所有权和其所在的建设用地使用权，那么在建设用地使用权到期后如果还要支付大量资金进行续期以保障自己地上房屋的所有权存续，则无疑加重了居民的住房成本，不符合公平、正义的法律价值。

　　三、解决冲突的思考与建议

　　（一）明确建设用地使用权到期后续约的主体

　　根据法律的规定，在建设用地使用权上的权利义务转移后，开发商、房屋所有人以及土地管理部门是否应该签署书面的变更合同？如果不发生变更，由谁承担土地续期的责任？因此法律、法规应该对上面的争议点定纷止争，并且明确规定申请续期的主体是谁。

　　笔者认为，从立法精神以及“房地一体”原则的基础上，开发商通过交纳出让金获得土地的合法使用权，开发、使用土地并建设了房屋用以出售，自此其已经完成了对土地使用权的开发，因此在出售房屋时，其所在的土地使用权也应该转让给房屋所有人，最后由该土地上的所有房屋权人共同享有对该土地的合法使用权。

　　（二）明确建设用地到期后续约的条件和程序

　　1.土地使用权出让合同的变更程序问题

　　经过上文的论述，在房屋所有权由开发商转让给具体的住宅所有人后，为实现“房屋所有人与土地使用权人”的同一性，房屋开发商集中办理单个房屋产权之后，应根据单个房屋产权证到国土管理部门履行土地使用权出让合同变更的手续，采取合同变更的方式将土地使用权人转让给具体的房屋所有权人，因为同一土地上的具体房屋所有权人人数较多，因此可以考虑采用备案制，即凡是该土地上的房屋所有权人均到国土管理部门进行备案登记，即产生了合同变更的效力。那么经过变更后，具体的房屋所有权人代替开发商成为了土地使用权人，那么在七十年到期后，便自然成为了申请续期的主体。

　　2.法定续约权

　　应赋予房屋所有人的法定续约权，即土地使用权到期后房屋所有人一旦申请续期的应当予以批准并加以保障，除非为了公共利益的需要而收回土地，但是“为了公共利益需要”这一条件应加以严格限定，而不应成为国家无偿收回土地的掩饰。

　　另外笔者建议对“为了公共利益需要”这一条款进行列举式规定，明确哪些情况下才是“为了公共利益需要”而要无偿收回土地使用权，除了法律明确规定之外任何情况不得拒绝房屋所有权人的土地使用权续期申请。

　　（三）全面保障房屋所有人的合法权益

　　1.法定续约权的基础保障

　　法定续约权是对房屋所有权人的基础保障，并是后续保障工作的合法前提和依据，这一法定续约权与其他民事权利一样不可侵犯，遭到侵犯后可以通过合法途径获得救济和补偿，房屋所有权人不仅可以依据该权利抗辩其他民事主体获得土地使用权，还可以抗辩国家因非公共利益之外的事由收回土地。

　　2.补偿机制的建立

　　国家应建立完善的土地收回补偿机制，这一补偿机制的设立基础是保障房屋所有权人的居住权，居住权的含义不仅包括使土地被无偿收回后住有所居，还应保证其居住条件和居住水平不得低于之前的房屋居住条件；这一补偿机制的扩展在于货币补偿上，货币补偿应充分考虑拆迁过渡期的补偿以及入住后的基础装修费用等。

　　3.住宅用地与非住宅用地的差异化规范

　　住宅用地是民生的重要保障，因此应该与非住宅用地尤其是商业用地进行差异化的规范，而不是一视同仁，这样反而丧失了公平性。这一差异性规范一方面体现在法定续约权上，另一方面体现在续约价款上，对于非住宅用地续期时可以按续期当时的土地市场价格及基准地价要求重新评估出让金标准，但是住宅性用地是国家民生的重要体现，因此建议合理评估其基准定价并且适当征收土地出让金，而不是一味的按照续期当时的市场价标准。

　　通过上文的论述，解决出让的建设用地到期后其地上住宅的权属问题不能单纯从保护国有土地所有权人的利益角度出发，一味的通过无偿收归国有来解决问题。而是应该更多的从公平、正义的原则出发，从国计民生的角度保护房屋所有权人的利益以及充分发挥土地资源的效用出发，在立法和实践操作中对土地续期主体、续期方式、续期程序及无法续期后的权益保障等问题作出明确的规定和严格的执行，以保证社会经济秩序的和谐与稳定。

　　注释：

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。

　　参考文献：

　　[1]蒋晓玲.建筑物所有权与土地使用权冲突新解.山东社会科学.2012（6）.

　　[2]高圣平，杨旋.建设用地使用权期限届满后的法律后果.论文.2011（10）.

　　[3]李婧怡.对城市国有土地使用权期满问题的探讨.问题探讨.2012（2）.