浅析房地产企业的税务筹划

　　[摘要]房地产业作为新兴的经济增长点，日益成为国民经济的支柱产业。房地产业涉税事项和环节较多，税收负担相对较重，其决定了房地产企业的税务筹划空间广阔，节税潜力巨大。房地产企业主要在开发、出售出租和保有等不同阶段涉及的税种较多，税务筹划的重点税种主要应放在土地增值税、营业税和企业所得税等方面，采用不予征税技术、减免税技术、分割技术、税率差异技术、延期纳税技术等方法，充分利用税法规定的税前扣除项目并合理延缓纳税时间进行企业所得税的筹划，以降低企业税收成本、提高企业的盈利能力，促使企业有效达到“涉税零风险”，增加企业税后利润的目的。
　　[关键词]房地产企业；节税；税务筹划
　　[中图分类号]F420[文献标识码]B
　　房地产业作为新兴的经济增长点，日益成为国民经济的支柱产业。近年来，随着住房消费市场的增长，房地产市场愈加活跃，房地产企业也越来越受到政府和公众的关注。房地产业涉税事项和涉税环节较多，税收负担相对较重，这就决定了房地产企业的税务筹划空间广阔，节税潜力巨大。因此，对房地产企业进行税务筹划就显得十分必要。
　　一、税务筹划概述
　　税务筹划是指在法律规定许可的范围之内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的一系列经济活动。税务筹划不同于偷税、漏税，偷税、漏税属于违法行为，会给企业带来重大税务风险。而税务筹划则是利用现行税法优惠来进行合理的税务安排，是一种正常的商业动机和税收行为，是企业达到“涉税零风险”的最有效途径。
　　税务筹划的特点主要表现在：（1）时间的超前性。（2）内容的合法性。（3）行为的长期性。（4）其目的是企业的税收成本最小。一般来说，税务筹划“节税”的税收利益来自两个方面，一是选择低税负；二是延迟纳税时间，但是不管哪一种，其结果都是降低税收成本。
　　二、房地产企业涉及的税种与税务筹划基本方法
　　（一）房地产企业在不同阶段涉及的税种
　　1.开发建设阶段涉及的税种
　　房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，取得土地使用权需缴纳契税和耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税，计税依据为契约价格；耕地占用税按实际占用的土地面积核算，每平方米税额从5元～50元不等。在委托施工阶段，与施工单位签订合同时，需按合同金额的0.3‰缴纳印花税。
　　2.出售出租阶段涉及的税种
　　在房地产交易环节，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加共6个相关税费。其中出售、出租房屋时需要按照营业收入额的5%缴纳营业税；城市维护建设税按照缴纳的营业税税额计算，市区税率为7%、县镇税率为5%；教育费附加按照缴纳的营业税税额的3%计算；企业所得税按照企业净收益的25%计算；土地增值税实行超率累进税率，按照增值额与扣除项目金额的比例计算，最低税率为30%、最高税率为60%；印花税按照房地产交易金额的0.5‰的税率征收。
　　3.保有阶段涉及的税种