倒按揭：中国老龄化社会以房养老模式研究(2)
时间:2013-11-12 15:35
来源:发表吧
作者:崔兴岩 李芸 于涛
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近些年来，我国房地产市场发展迅速，房屋在买卖和租赁市场均具有投资性且投资回报率较高，这保障了房屋交易市场的供给量，具备发展倒按揭的房屋供给基础。
（3）政府舆论导向日渐明朗。2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明曾建议对针对以房养老成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年，上海公积金管理中心试推"住房自助养老"的创新型"以房养老"模式。在2010年11月召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部副部长窦玉沛指出，"以房养老"将纳入下一阶段工作的引导方向，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、"以房养老"等服务市场③。2011年，"北京市'十二五'时期老龄事业发展规划"中也提出"鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展'以房养老'（倒按揭贷款）试点业务"④。这可以看作是国家在以房养老政策推动方面的积极表态。明朗化的政府舆论导向将会加快国内金融机构推出倒按揭业务的进程。
三、倒按揭在我国面临的风险和困境
1.倒按揭在我国面临的风险。
（1）高房价环境下隐藏的房地产资产泡沫风险。中国作为发展中国家，房地产市场发展迅猛，房地产价格不断上升。目前中国房地产价格和发达国家如美国、英国等相似，房地产泡沫问题不容忽视。房地产价格是一把"双刃剑"：根据行业具有周期性这一特点，在倒按揭这一过程中，房地产市场总体趋势繁荣向上时，房产保值增值作用显著，倒按揭借款人的利益受到损失；房地产市场总体趋势处于下行阶段甚至泡沫破裂时，如美国近几年的房地产市场，倒按揭金融机构面临严峻的风险。
（2）长寿风险。倒按揭通过确定老人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指老人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。寿命数据来源是多样化的，虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值，但是随着生活水平的提高和医疗技术水平的上升，人类的寿命延长是必然趋势，这将对倒按揭抵押的房产变现带来困难，增加银行的贷款回收成本。
（3）房产价值评估风险。房产价值评估对于倒按揭起着至关重要的作用，在确定反按揭的费用、房屋资产净值、金融机构每期支付现金流额度等方面起着决定性作用，直接影响金融机构的盈利能力。倒按揭具有期限长的特点，加之近年来我国房地产市场持续升温，房产价格持续升高等情况，倒按揭房产的合理估价是一个现实存在的难题和不容忽视的风险。
2.目前倒按揭在中国的困境。
（1）传统观念根深蒂固。根据中国几千年流传下来的传统的家庭观念，老人通常将房子作为遗产传给子女，在我们的观念里这是顺利成章的事情，这种观念不会轻易的发生变革；"养儿防老"这一传统养老观念不但深刻的影响着老人，同时还影响着现在的中青年人，如果父母通过倒按揭作为养老补充方式，子女可能会有不孝之嫌，甚至背负舆论压力。
（2）房屋土地使用权问题不明确。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，开发商拿到土地使用权证为时间的起始点，那么住宅使用年限不足70年。虽然我国《物权法》第149条规定："住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期"。但如何续期，有偿还是无偿，《物权法》并未明确规定。金融机构经营在办理倒按揭业务方面存在困扰：如果抵押房产的剩余土地使用年限不能覆盖倒按揭期限，土地续期，抵押物是否需要变更问题不能明确，将会增加金融机构倒按揭业务的运营成本。
（3）适用范围小。从上述中信银行对倒按揭借款申请人的条件可以看出，虽然金融机构开始发展倒按揭业务，但对倒按揭借款人的条件过于苛刻，限制了倒按揭业务的办理范围。符合申请条件的倒按揭借款人范围过小，按照中国的传统观念，最有可能符合反按揭条件的是只能那些没有财产继承问题的独居或孤寡老人。
四、我国倒按揭的政策建议
1.加大宣传力度，消除思想束缚。倒按揭属于新型金融产品，要让民众有个接受过程。美国在正式推出倒按揭产品之前曾组织非营利机构向民众进行宣传铺垫，使人们更好地接受这一业务。我国可以通过扩大国家或地区之间的文化交流，利用电视、报纸、网络等媒体平台将不同国家或地区的具有借鉴意义和积极作用的养老模式进行有针对性的比较宣传，使大众获取对不同养老模式的初步认知；简化、通俗化退休计划、投资规划等专业金融理财知识，帮助大众消化获取的养老观念，正确理解倒按揭，转换房产继承等固有观念，消除由此可能引发的"不孝"之嫌，为倒按揭的发展积极地创造实施条件和环境。
2.建立倒按揭保障机制。建立保险机构，分散从事反按揭金融机构潜在的损失风险。如美国国会于1987年设立房屋转换按揭贷款（HECM）保险示范项目，由美国联邦住房管理局（FHA）承担反按揭贷款的公共保险。建立借款人保障机制：由于借款人长寿原因，可以确保倒按揭借款人能继续拥有房屋居住权直至去世；房屋出售价值超出贷款部分归借款人的遗产继承人所有或依照借款人的遗嘱处置。
3.加强政府相关部门的联动机制。提高相关部门的沟通效率，为倒按揭创造良好实施环境。倒按揭业务涉及到很多问题，如房屋土地使用权问题，业务初期的房产估值、价值预测、咨询，贷款末期的房产回收和房产变卖等等，上述问题的解决需要税务局、房管局、土地局、社保局等相关政府部门的积极配合。我国政府通过加强这些部门之间的联动机制，保障沟通顺畅，提高工作效率，确保经营倒按揭业务的金融机构和申请人能够顺畅办理。
4.明确和调整有关政策。我国《物权法》第149条规定："住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期"。但如何续期，是否交纳续期费用，《物权法》并未明确规定。我国要明确70年产权自动续期的配套细则，这样才可以免除银行等金融机构经营倒按揭的后顾之忧，推进金融机构经营倒按揭的积极性。
倒按揭下，金融机构要待借款人去世后将其房产出售，收回贷款本息。这就涉及遗产问题。我国2012年《中华人民共和国遗产税草案》中规定"应征收遗产税的遗产包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生的赠与财产"。其中"被继承人拥有所有权，并与其配偶、子女或父母共同居住、不可分割、价值不超过五十万元的住房"可以"在应征税总额中扣除"但"价值超过五十万的，只允许扣除五十万元"。《草案》中并没有涉及倒按揭税收减免的内容，具有相关行的第五条中"国务院规定不计入应征税遗产总额的其他遗产"，第六条"允许在应征税总额中扣除"包括"被继承人死亡之前，未偿还的具有确凿证据的各项债务"。建议我国对《遗产税草案》中涉及倒按揭的规定进行调整和明确，为倒按揭提供明确的政策环境。
注释：
①数据来源：中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报中华人民共和国国家统计局2013年2月22日
②生命周期假说又称消费与储蓄的生命周期假说，是由美国经济学家F·莫迪利安尼和R·布伦贝格（R.Brumberg）、A·安东共同提出来的。
③政策风向渐趋明朗民政部欲推出"以房养老"，黑龙江新闻网-老年日报，2010-11-09。
④林建荣，中国式"倒按揭"开闸，大众理财，2012年第01期。
参考文献：
1.李克纯.以房养老10年徘徊.中国房地产报，2013-05-24.
2.郭慧娟.倒按揭贷款法律问题研究.西南政法大学硕士学位论文，2009.
3.吴微.对我国发展反向抵押贷款的思考.西北大学硕士学位论文，2007.
4.邵可可.我国开展反向抵押贷款的研究.长安大学硕士学位论文，2010.
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