“以房养老”为何夭折？

　　"以房养老"理念最早被时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏引入国内。2006年，全国政协委员、时任建设部科技司司长赖明建议成立专项课题组调研，选择大城市试点，等到运作成熟后再向全国推广。上海是我国人口老龄化最为严重的城市，2007年作为试点率先推行"公积金以房养老"，最终以失败告终。
　　上海公积金这个"以房养老"就是老年人在65岁以后，提前把自己的房子卖了，然后用所得的钱养老的一种方式。这种做法在欧美等国家是很流行的。上海在07年出台的这项政策主要分两种方法。一种叫"以房自助养老"，一种叫"倒按揭"。打个比方，比如说你这套小房型现在值100万，第一种方法就是把房子卖给公积金中心，这时，你就成为了拥有这套房子使用权的租客。这个中心估算出你有生之年住在里面的租金，把它扣除后，直接把钱给你兑换出来。第二种方法，就是你把这套房子抵押给银行等金融机构，再由这些机构按月发放收益给你，相当于是银行买你的房，然后给你分期付款。
　　这一模式后因真正符合条件申请者很少而停止。最近几年"以房养老"在各地都曾试点，大多因市场反应冷淡而半途夭折。
　　探其原因，有客观上的制度因素，也有主观上的观念问题。
　　之所以早先各级政府部门积极推行"以房养老"制度，就是因为我国养老金个人账户由于种种原因存在着巨额的漏洞，再加上我国正步入老龄化社会，以至于人社部专家索性讲出"养老不能全靠政府"的大实话来。而"以房养老"模式既可以为政府部门在社会养老难题方面分忧解难，作为政府职能部门的公积金管理中心，还可以在老人"驾鹤西去"时积攒下不少房源，这也是一笔不小的财富，所以公积金管理中心像商人一样把"以房养老"制度看成香饽饽。但笔者认为，"以房养老"并不能够替代现行的养老制度，只能作为民间养老的一种辅助和补充手段。
　　"以房养老"制度之所以最后被废止，正是由于它存在着三大先天弊端：
　　首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家，年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。因此，虽然不为子女留房产的做法既能减轻子女赡养的经济负担，又能促进子女个人努力奋斗，但除非是孤寡老人，极少有中国父母愿意"自私"地将房产抵押出去。
　　再者，中国的房产不是完全的产权，土地使用权期限最多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。理论上讲，土地使用权期限到期后，可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面，城市房产最大的价值构成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用权期限可以延续，中国的商品房质量欠佳也是一个隐患，连住建部官员都承认，中国的商品房寿命在30年左右，未必能超过70年。
　　最后，未来房产未必像现在这样值钱，"以房养老"的前提是房价不能出现大的波动。目前中老年人普遍拥有的房改房，是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市，增值几十倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。
　　"以房养老"制度被废止，说明了该项制度不太符合中国现有的国情，所以在内地难以全面铺开。其实，各级政府部门不应把目光全部放在让民众靠自身解决养老问题，因为让每个公民安享晚年，是任何一届政府的职责所在。笔者认为，养老完全靠政府当然不妥，但是社保部门必须给民众提供最基本的养老保障，在基本养老有了保障之后，再根据个人情况和要求推行企业年金、养老保险、以房养老等各种养老模式予以辅助和补充，这才是比较妥善的解决之道。