信贷扩张与房地产金融危机研究

　　【摘要】采用比较分析方法通过对房地产金融危机历史泡沫事件进行回顾和比较分析，找出它们的共同点，并从多角度讨论房地产泡沫形成的机理，并根据我国的国情分析我国房地产泡沫形成的制度因素。为防止金融支持过度，避免房地产泡沫发生，提出了有针对性的对策，希望从中得到经验启示。
　　【关键词】信贷扩张；房地产金融危机；房地产泡沫
　　一、房地产金融危机回顾
　　在近现代的房地产金融危机中，每一次房地产泡沫破灭的最大受害者之一就是银行等金融机构。一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的就是债务和已经不值钱的抵押物。下面对现代世界所发生的几次典型的房地产金融泡沫进行回顾和分析（由于次贷危机研究很多这里暂不做研究案例）。
　　1、日本的银行信贷扩张与房地产泡沫
　　在日本这个国土面积狭小而又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断的生产出来，可国土却无法扩大。因此，日本国民强烈追求拥有一块属于自己的土地，土地价格不断上升成为大多数人信念。
　　1985年《广场协议》签订之后日元大幅升值，为了抵消日元升值对本国出口贸易的负面效应，日本政府从1987年2月-1989年5月一直实行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本国内泡沫空前膨胀。从1985年开始，日本六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地跳升了46.8%。土地价格的急剧上升造成土地担保价值上升，土地所有者能借此从金融机构借到更多的钱，并以此为本金购买别的土地，出现了信贷支持过度现象。
　　1980-1985年间房地产信贷额占信贷总额的比重稳定在026-0.27，但在1986-1990年间该比例逐渐上升到0.3，由于各个类别的信贷基数很大，因此该比例表明1985年以后房地产信贷支持额大幅度上升；1980-1985年间房地产信贷额年增长额占信贷总额年增长额的比重较低，但在1985年以后这一比重大幅上升，说明在20世纪80年代后半期有大量的资金投向房地产业。与所有的泡沫经济一样，日本泡沫经济的繁荣期维持了不到3年，终于在1990年底崩溃了。从1990年秋季开始，日本房价直线下落。从1990年12月到1991年12月期间，日本全国地价下跌4.6%，资产损失107.6万亿日元。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民总资产比1991年减少448万亿日元，股票价值减少178万亿日元。
　　2、泰国的银行信贷扩张与房地产泡沫
　　1997年之前泰国经济发展成绩斐然，国内弥漫着乐观情绪，大量资金由金融机构投向非生产领域。泰国经济的顺利发展也提高了国际上对这一地区的预期，国际投资者普遍看好泰国。1992年泰国在东南亚国家中首先实行了资本账户自由化，取消利率限额管制，放松了对资本流动的监控，导致大量外资涌入泰国金融市场，且多为流动性大的一年期以下的短期资本。在金融自由化政策的驱使下，房地产开发商可以从银行取得高额贷款，他们用这些贷款四处购地建豪华公寓、别墅。随着房地产价格的上涨，金融机构也毫无顾忌地把大量资金贷给房地产业，使本来就很热的房地产业更加升温。
　　据统计，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%。银行信贷支持力度的提高，促使地价和房价不断上升。到1996年底，泰国闲置住宅达85万套。住宅大量闲置，楼价急剧下跌，大量投资无法回收，房地产商无力偿还银行贷款，造成银行呆账、坏账急增。
　　泰国银行贷款总额在8年间增长了5.7倍，而房地产贷款额在8年间增长了6.4倍，说明房地产贷款的增长速度快于银行贷款总额增长速度；1990-1996年间房地产贷款额占银行贷款总额的比重稳定在0.32-0.4之间，该比例表明1990年以后房地产贷款额大幅度上升；1990年以后房地产贷年增长额占银行贷款年增长额的比重一直稳定在0.3左右，1990年和1992年竟高达0.7和0.42，说明在1990年以后大量的资金投向房地产业；从1990年以后房地产贷款年增长率一直保持在0.25左右，表明房地产投资逐年增加。
　　在信贷政策大幅向房地产业倾斜的同时，投资者和投机者可以以较低的成本获取资金，进行房地产交易，导致泰国房地产价格快速上涨。1988-1992年间地价以每年20%-30%的速度上涨，1992-1997年7月，地价的上涨速度更是高达40%，在某些地段，地价一年内竟上涨14倍，银行信贷的过度支持直接导致了房地产价格的上升，最终形成泡沫。
　　二、我国房地产信贷现状
　　我国房地产业对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快；二是房地产商自有资金比重低；三是商业银行过度竞争；四是住房贷款管理薄弱，"假按揭"贷款风险显现。
　　目前我国房地产金融以银行信贷为主，当然还有包括债券融资、信托融资、上市融资以及基金融资等其他一些融资方式，但在银行资金来源总额中所占的比例较小。在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才扩展到个人住房消费信贷。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此，有必要对房地产投资的资金来源进行具体分析，以明确银行信贷支持在房地产投资的资金来源中所占的具体比重，并对具体分析银行信贷政策与房地产市场泡沫的关系打下基础。
　　从规模上看，目前我国房地产开发投资发展迅速，已由1998年的年投资额3614亿元，发展到2012年的43232亿元，十多年间增长了10倍多。从结构上看，几年间银行对房地产开发的贷款增幅一直保持20%以上，远远高于同期金融机构贷款增速（金融机构贷款增速一般在16%左右），从1998-20129年我国房地产企业资金来源中国内贷款部分所占的比重逐年上升，特别是2009年，国内贷款共计11293亿元，比2008年增长48.5%。《2009年中国房地产金融报告》显示，全年我国房地产开发共筹资57128亿元，虽然直接反映为银行贷款的资金仅占20.9%，但实际上，如将企业自筹资金、预收款和定金中的银行贷款考虑进去，房地产开发中银行贷款占的比重在55%以上。如果加上置业者的个人按揭贷款、企业开发的流动资金贷款和施工企业垫资的银行贷款等，房地产业资金来源的80%左右是直接或间接来自商业银行贷款。