刍议房地产成本造价全过程控制

　　[摘 要]随着我国经济的飞速发展，各类工程建设如雨后春笋般纷纷涌现。本文根据作者多年工作经验就房地产成本造价全过程控制进行了简单的阐述。
　　[关键词]房地产 成本造价 全过程控制中图分类号:TD325 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2014)17-0164-011 项目决策阶段工程造价控制项目决策是选择和决定投资方案的开始，此阶段影响工程造价的程度高达80％～90％。因此,决策阶段工程造价控制是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。该阶段需要根据选定的建设规模、建设标准、建设地点、工程技术方案，作出项目的投资估算。投资估算是可行性研究报告的重要内容，是投资决策的重要依据。此时主要做好下列几项工作：1.1 确定合理的建设规模在目前土地成本大幅提高、居高不下，国家不断通过宏观调控房价的形势下，认真研究国家的产业政策、投资政策、技术经济政策及国家、地区或行业的经济发展规划尤为重要，充分考虑项目的土地条件、运输条件、燃料动力供应等社会经济因素的影响。根据市场和现有技术水平，自身资金筹集情况，确定合理的建设规模。
　　1.2 确定适当的建设标准对房地产项目来说，建设标准主要包含建设规模、占地面积、建筑标准、配套工程等方面。建设标准水平应与国家及当地目前的经济发展水平相适应，考虑消费目标群的生活、消费水平，为保证项目建成后在相当长一段时间内不滞后，要留下发展空间。
　　1.3 选择科学方法、作好投资估算投资估算是项目的建设规模、建设方案及项目进度计划等确定后，估算项目所需投入的总资金。投资估算包括土地征用费及拆迁补偿费、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用。
　　1.4 项目的财务评价根据投资估算，编制财务报表，进行项目盈利能力、偿债能力、不确定性及风险分析，完成可行性研究报告，给项目决策提供多方面的依据。
　　2 设计阶段工程造价控制设计任务书完成后，选择几家有实力的设计单位或知名的设计师，进行设计方案招标，然后组织有关技术经济人员对各投标方案进行评比、选择、优化，方案评比主要应侧重以下几方面：2.1 设计方案的技术先进性和经济合理性相兼顾。
　　经济合理性要求成本尽可能地低，但如果一味追求低成本，势必会导致功能水平不高，对此应采用价值分析方法，利用有限的投资，实现较高的功能水平。在进入低碳经济的现阶段，节能、环保、抗震等高技术含量的建材和技术在房地产行业中将成为卖点热点。
　　2.2 居住小区的规划设计方案。
　　居住小区的规划方案是住宅项目评价的重要内容，方案应根据小区功能定位，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户居住、生活、经营等特点与习惯，合理安排住宅建筑、公共建筑、道路、管线、绿地、庭院、园林景观等布局，最大限度地提高土地利用率。一般常用的有建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、绿化比率等评价指标。
　　2.3 对一般的设计方案，可以根据常用的设计方案评价方法进行量化评价。
　　如：多指标对比法、多指标综合评分法；若考虑时间价值，宜采用动态经济评价方法，可以采用净年值法、净现值法等。
　　2.4在施工方案审查中应针对不影响设计要求质量又能节约造价的项目进行修改，如地下室底板面排水沟高度可降低或取消，底板面上垫层就可降低；积水坑侧壁喇叭行改直壁行；外墙混凝土砖模保护层可改为水泥砂保护层；结构钢筋含量抽筋审查含量等等，常规套图的设计标准可进行修改以节约造价。
　　3 招标投标与合同签订阶段工程造价控制工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
　　3.2 做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。
　　3.3 合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求要测算实际成本，保证控制实际利润，控制造价做到合理承包价。