城市更新中的开发导向与控制策略研究(2)

　　为了保障城市基础设施的完善性，进一步落实上位规划的要求，将片区内中小学、医院等公共设施确定为片区不可动用地。 

　　可改造用地的确定由物质层面和非物质层面量方面因子确定。首先，选取建筑质量、容积率、用地权属三个因子，从物质层面对规划区用地的可改造度进行分析，并采取分级打分的方式将改造度量化。然后，将不同因子分值进行叠加，得出物质层面的用地可改造度评价。最后，从片区发展需求、改造诉求等非物质层面分析得出需要改造的区域。确定的可改造用地面积为107.55hm2。 

　　4.1.3 可改造用地的容量预测 

　　首先，借鉴国内外的成功开发经验，地铁站点周边不同功能等级地块的开发强度有所区别，将不同等级地块容积率进行赋值。其次，在地铁地块开发经验的基础上，对地块的交通可达性、景观优劣度、功能需求以及可行性等因子权重打分评估，计算地块的理想开发强度。最终，参考密度分区，综合确定出开发强度的适宜范围。最终可改造地块的建筑容量为581.85万m2。

　　4.2 功能提升策略：优化功能及布局，激发城市活力 

　　4.2.1 引入催化项目，促进功能多元复合 

　　突出“商业商务、文化娱乐、品牌居住”多元复合的功能主题，提出适合未来商圈发展的项目。 

　　商业商务：引入中高端的商业商务业态，提升商圈商业竞争力。主要包括复合型商业综合体、专卖零售、地下商业街、商务办公 

　　文化娱乐：将文化娱乐功能作为未来提升商圈活力的重要引爆点，打造都市休闲品质空间、文化创意展区、体验式都市阳台等多元化的都市型文化娱乐中心。 

　　品牌居住：在现有居住功能基础上，完善服务设施，结合东塘便利的交通以及商业繁荣的环境打造高品质的精品社区，服务高端人群。 

　　4.2.2 保持小尺度肌理，增强商圈商业活力 

　　通过深圳华强北、东京新宿、香港旺角的案例对比可以看出，具有活力的城市商圈的小尺度城市肌理可以促进商业界面的增加，激发零售业态的活力，可以类比到东塘商圈，现状本身虽以小尺度为主，但没有充分利用沿街空间营造商业氛围。规划建议保持其小尺度肌理，通过增加商业界面复兴东塘商圈。 

　　4.2.3 地块价值分区，引导土地综合利用 

　　根据轨道交通以及城市道路的交通区位进行价值分区。其中价值最高区域为66.1 hm2，价值较高区域为40.1hm2，价值一般区域为63.0hm2，价值较低区域为91.4hm2。在已筛选出的可改造用地中划分主要功能布局，进行功能细化并落实到空间上。采用混合式布置各类用地，并预留一定的公共绿化，使各个地块布局更具有活力。 

　　4.3 交通优化策略：完善交通网络结构，重点突破交通堵点 

　　4.3.1 提高支路网密度，改善微循环交通 

　　城市干路网延续既有城市道路结构不做大的调整，规划重点加强了城市次干道和城市支路的建设，一方面通过地块改造帮助理顺局部区段的交通线形和增加道路连通度，尽量避免错位路口，有利于交通集散。重点加密城市次干道和城市支路，以利于交通微循环的秩序打通，缓解干路交通。改造后支路密度由现状1.35km/km2提高到3.68km/km2。 

　　4.3.2 解决核心问题，改造交通赌点 

　　利用交叉口四个象限的用地设置下沉广场，与四周地块的地下商业相连接，设置地下通道将四个下沉广场连通，实现四个地块的人行联系。改造后，不仅有利于聚集交叉口四周地块的商业人气，加强其人行联系，同时可利用下沉广场塑造城市景观，也可利用下沉广场解决地下空间的采光通风等问题。此外，设置地下二层的车行通道连接两侧的停车场，保障南北交通联系。 

　　4.3.3 开发地下空间，集约利用土地 

　　结合地下空间开发建立停车诱导系统，串联组织相邻地块的地上车库和地下停车场所，开辟公共地下通道与立体循环车库连通，形成较大范围的立体车行循环系统，建立共同的外向联系通道疏散车辆出本区。结合地铁建设与地块改造更新的契机，建立地下空间系统，综合统筹地下商业、地下停车、地下交通以及公共活动空间等功能。 

　　结合地铁站点和核心区商业商务文化娱乐等公共职能空间，规划地下通道，形成串联核心片区的地下步行系统。规划半地下空间面积3.05hm2，地下空间面积94.03hm2。 

　　4.3.4 多模式立体化交通，提倡绿色出行 

　　东塘商圈内总共有23个公交站点。片区内被公交站点300m服务范围覆盖了90%以上。但由于商圈内部缺乏城市支路与外部道路联系，内部支路系统缺乏公交可达性。规划增加地铁站周边公交站数量以及经过地铁站公交线路，同时新增一条社区公交线路，串联地铁站与各个街区，有效改善街区内部公交可达性。 

　　同时，在商业核心区内构建一个二层人行通廊，将主要的商业人流与车流完全分离，通过二层通廊连接主要的商业出入口，有效解决现状行人过街问题。 

　　4.4 特色营造策略：挖掘片区特色底蕴，营造街区景观空间 

　　4.4.1 城市界面与标志性建筑 

　　在不突破微波通道等限制性限高要求外，基于视线分析确定城市界面与标志性建筑布局。标志性建筑主要结合商业核心区布置节点式特色建筑；城市界面通过对主要商业沿街立面进行改造，设计出富有韵律感、符合商圈特色的建筑轮廓线。 

　　4.4.2 公共空间 

　　将公共空间根据片区主导功能分为商业类、商务类和居住类。商业类空间主要沿街布局，以广告活动、休憩、娱乐为主；商务类空间主要集中布局，以商谈、思考、休息、解压为主；居住类空间应从中心布局转变为边缘布局，最大程度地扩大其服务范围，满足更多居民的日常活动需求。 

　　5、结语 

　　城市发展是一个不断更新、改造的新陈代谢过程，自城市诞生之日起，旧城改造就作为城市自我调节机制存在于城市发展之中，是城市发展的综合需要。而城市设计作为贯穿于城市规划全过程的重要技术手段，在旧城改造中应从社会的基本需求出发，针对具体问题，提出建设性的措施。使旧城改造不仅能满足于居民生活环境的改善，也能改善地区经济状况，从而实现旧城的可持续改善。